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NEXITY LAMY Nîmes et le vote de travaux par « coupon-réponse »
Nous avons déjà révélé que le Directeur de NEXITY LAMY La Grande Motte n’aimait pas les mises en concurrence, ni la Loi (abus N° 3272 du 01/11/2012 : http://arc-copro.fr/documentation/abus-n-3272-nexity-lamy-n-aime-pas-les-mises-en-concurrence-ni-la-loi
En l’occurrence, ce Directeur est également celui de l’agence de Nîmes, M. Denis AMORICH.
Nous avons été choqués de constater que ce cabinet propose de « voter » d’importants travaux par de simple coupon-réponse ! Nous avons jugé que cela méritait un article spécial.
I. Les faits
Suite à un incendie courant mars 2013, une copropriété de Nîmes a vu sa façade dégradée. L’assurance a accepté d’indemniser la copropriété, mais l’indemnisation proposée (40.000 €) ne permet la réfection que de la partie sinistrée. Or bien entendu, la réfection globale doit être réalisée pour une parfaite harmonie et afin de bénéficier de la garantie décennale.
II. Pas d’assemblée générale, mais un simple « coupon-réponse » à retourner
Le syndic a fait savoir aux copropriétaires que la façade entière devait être rénovée afin que la garantie décennale de l’entreprise soit acquise.
Il a ainsi transmis un devis complémentaire de 14.771,18 € de l’entreprise correspondant à la partie non sinistrée, lequel est daté du 26/03/2012, tandis que le devis initial de réfection de 40.062,94 € est daté du 19/03/2012 (soit un an avant l’incendie).
Le syndic a joint au bas de son courrier un coupon-réponse, demandant de bien vouloir lui retourner « […] dûment complété, afin de nous donner votre accord sur l’intervention », et précisant qu’ « en cas de non-réponse, nous serons contraints de convoquer une assemblée générale spéciale qui entrainera des frais supplémentaires ».
Le coupon-réponse précise :
- Coupon à retourner à NEXITY - 6 Bd des Arènes - 30055 NÎMES CEDEX 09
- « SDC xx – Incendie xx »
- Nom / Prénom
- 2 cases à cocher au choix : donne mon accord / ne donne pas mon accord, sur le devis xx d’un montant de 14.771,18 € pour la réfection complémentaire de la façade
- date / signature
III. Une illégalité totale
Le syndic a sans doute oublié que l’Assemblée Générale est seule souveraine pour décider d’engager des travaux et d’appeler des fonds.
Mais encore plus fort :
- les devis ont été établis en mars 2012 (il y a un an), donc le syndic ne pouvait-il pas anticiper le problème et faire statuer la dernière AG sur ce point ?
- le syndic préfère préciser que l’absence de réponse entrainera des « frais supplémentaires » puisqu’une AG devra être convoquée, plutôt que de penser à toutes les conséquences en cas de contestation d’un copropriétaire (qui dit pas de vote des travaux dit fonds non exigibles, engagement de la responsabilité civile professionnelle du cabinet, …) ;
- le syndic ne parle ni de l’assurance Dommages-Ouvrages, pourtant obligatoire dans le cas présent puisque les devis précisent des travaux d’imperméabilité, ni des honoraires du syndic sur ces travaux (NEXITY ferait-il un geste d’une extrême bonté en n’en sollicitant pas ?) ;
- il n’est fait mention nulle part de la réalisation d’une mise en concurrence, pourtant obligatoire vu le montant global des travaux (55.000 €), ni de l’appel à un maître d’œuvre pour le suivi de la bonne réalisation des travaux (quasi impératif pour un ravalement de façades avec réfection de l’imperméabilisation).
Dès lors, on peut évidemment imaginer la suite : le syndic fera sans doute ratifier les travaux lors de la prochaine Assemblée Générale, au mieux ratifier la souscription d’une assurance DO (à moins qu’il omette d’en souscrire une, ce qui serait extrêmement grave ?!), et ratifier des honoraires sur travaux.
En attendant, les dépenses dépassant les fonds qui seront perçus de l’assurance et ceux appelés auprès des copropriétaires, la situation de trésorerie risque d’être mise à mal.
IV. La procédure normale
La procédure normale diligentée par un « bon » syndic aurait été de :
- réunir une AG visant à décider de faire appel à un maître d’œuvre ;
- que le maître d’œuvre établisse un cahier des charges et réalise un appel d’offres régulier
- que l’assurance propose une indemnisation ;
- que le syndic sollicite auprès d’elle la prise en charge des « pertes indirectes », et défende les intérêts du syndicat des copropriétaires en sollicitant également la prise en charges de tous les honoraires consécutifs aux travaux ainsi que de l’assurance DO obligatoire ;
- qu’une fois ces démarches achevées, réunir une nouvelle AG visant à décider et financer le nécessaire (travaux complémentaires, assurance DO, honoraires syndic, honoraires maître d’œuvre) dans le cadre d’un choix laissé à l’AG dans le choix de l’entreprise réalisant les travaux
V. Conclusion
Comme dans beaucoup de cas, on se demande s’il est utile de rédiger une conclusion tellement les faits sont graves !
Le syndic rétorquera peut-être aux copropriétaires que la parution de cet article l’obligera à convoquer une Assemblée Générale, avec « tous les frais » que cela implique (dont ceux du syndic pour la tenue d’une AG spéciale). Mais en parallèle, a-t-il cherché à négocier les prix auprès de la société ? A-t-il réalisé une mise en concurrence ?