3408 CITYA continue ses substitutions et ne respecte pas son préavis contractuel en cas de démission
Comme on sait, les cabinets CITYA font vraiment très fort au niveau des situations illégales et préjudiciables pour les copropriétaires.
Il est incroyable que des cabinets qui manipulent autant et respectent aussi peu leurs clients arrivent à les garder. Remarquez, vu le forcing opéré, on peut comprendre, mais c’est contraire à toute éthique professionnelle.
manipulation, mensonge, irrespect… ! La preuve.
Voici un abus très, très long adressé par ARC-Languedoc. Nous l’avons conservé tel quel pour montrer combien CITYA, sur UN seul cas, pouvait accumuler d’erreurs.
I. Le syndic qui convoque l’AG n’est PAS le syndic
Comme déjà dénoncés dans plusieurs articles, les cabinets CITYA OCIMMO et CITYA THERMES ATHENA opèrent ce qu’on appelle des « substitutions » entre cabinets, strictement interdites par l’article 18 de la loi du 10 juillet1965.
En l’occurrence, vous désignez un syndic X dont le N° de SIRET est XXX, et vous vous retrouvez de force avec un syndic Y dont le N° de SIRET est différent, qui convoque votre assemblée générale et édite vos documents comptables pour le dernier exercice clos…
Le nouvel et énième exemple concerne une copropriété de 160 lots à Sète (Hérault), où le syndic :
- envoie les convocations le mercredi 13/03/2013 pour une tenue de l’AG le 06/04, faisant que TOUS les copropriétaires doivent recevoir le courrier RAR d’ici au vendredi 15/03 afin de respecter les délais légaux… évidemment, il n’y a pas besoin d’être devin pour savoir que des copropriétaires auront reçu leur convocation hors délai, passé le 15/03 ! La conséquence est très grave puisque n’importe quel copropriétaire ayant reçu la convocation hors-délai serait fondé à solliciter l’annulation de l’AG intégrale, à cause du syndic qui est tout simplement MAUVAIS et qui ne se doute pas que convoquer le 13/03 pour le 06/04 est vraiment trop tardif…
- convoque sur document dont la première page fait état de CITYA OCIMMO (SIRET 347 898 207) et dont les autres font apparaître en pied de page CITYA THERMES ATHENA (SIRET 524 472 842) ;
- mentionne en tant que signataires de la convocation : Mme Nathalie FLICNKINGER en tant que Gestionnaire Copropriété CITYA THERMES ATHENA, et M. Pierre LABEILLE en tant que Directeur CITYA THERMES ATHENA… alors que, hé oui, le syndic de la copropriété n’est PAS ce cabinet CITYA là… ;
- présente des documents et annexes comptables dont le logo affiche CITYA THERMES ATHENA, qui n’est PAS le syndic de la copropriété… ou qui indiquent « CITYA SETE (OCCIMMO) » (avec 2 « C » ?) et avec le N° de SIRET de CITYA THERMES ATHENA…
Conséquence : n’importe quel copropriétaire pourrait même contester l’AG entière ou les comptes de la copropriété en faisant savoir que :
- le syndic qui a convoqué l’AG n’avait pas qualité à le faire, puisque n’ayant aucun mandat en ce sens et étant parfaitement inconnu des copropriétaires et de la dernière AG ayant désigné le syndic ;
- le syndic qui présente les comptes à l’approbation n’avait pas qualité à les tenir et à les présenter.
II. Un changement de cabinet demandé en catimini, sans aucun respect des copropriétaires
Dans le cas présenté, l’AG de 2012 avait désigné URBANIA OCIMMO jusqu’en 2015 (mandat de 3 ans… évidemment !).
Dans le contrat de syndic voté l’an passé, une clause prévoyait que le syndic pourrait démissionner à condition d’en informer les copropriétaires au moins TROIS MOIS avant l’échéance, et pour seulement un motif grave et légitime.
Comme vous l’aurez sans doute compris, ici CITYA OCIMMO veut transférer le mandat chez CITYA THERMES ATHENA. Le mandat de 2012 courant jusqu’en 2015, il n’a eu d’autre choix que de présenter la démission d’URBANIA OCIMMO, sauf que malgré ce qu’il écrit, il n’a aucunement respecté les termes du contrat !
La résolution relative à cette démission est la suivante :
« DÉMISSION DE URBANIA OCIMMO DE SES FONCTIONS DE SYNDIC DE LA COPROPRIÉTÉ (article 24 » :
Pour rappel le contrat de mandat de syndic entre URBANIA OCIMMO et le syndicat des copropriétaires a été signé conformément à la décision prise durant l’Assemblée Générale du 07/04/2012.
Ce mandat court jusqu’au 06/04/2015.
L’Assemblée Générale, après avoir entendu les explications du syndic, et l’avis du Conseil Syndical :
- reconnait que l’ensemble des copropriétaires ont été avisés de la démission conformément aux conditions du contrat de mandat de syndic ;
- accepte la démission du cabinet URBANIA OCIMMO en tant que syndic de la copropriété, et ce à compter du 06/04/2013. »
Les copropriétaires ont donc reçu la démission du syndic non pas TROIS MOIS à l’avance, mais moins d’UN MOIS avant l’assemblée générale !
Tout cela afin que personne ne sache que le mandat du syndic était remis en jeu, et afin que personne n’en profite pour présenter un autre syndic concurrent ! Car évidemment, aucun copropriétaire n’aurait pensé à présenter un autre syndic puisque le mandat courrait encore pour 2 ans…
Mais si le syndic avait respecté les termes contractuels du mandat, et avait informé les copropriétaires TROIS mois avant l’AG, CITYA aurait sûrement reçu une, voire plusieurs mise(s) en concurrence ! Ce qui est certain, puisqu’un copropriétaire FURIEUX d’une telle manipulation s’est rapproché de l’ARC LANGUEDOC suite à cela, souhaitant précisément mettre en concurrence le syndic depuis plusieurs mois.
Le problème est bien entendu que CITYA compte sur la lenteur et le coût de la justice pour que les copropriétaires soient dissuadés de faire valoir leurs droits : une assignation coûterait au bas mot 2000 €, le résultat du procès serait connu dans 18 à 24 mois… et voilà comment décourager des copropriétaires dans le bon droit, et renforcer des syndics qui se croient tout permis par simple « soif d’argent », de millions à tout prix…
III. Et le « nouveau » syndic qui se présente pour… 3 ans
Le conseil syndical de cette résidence ne semble pas très au fait des illégalités opérées par le « syndic ». Les copropriétaires non plus. C’est ainsi que CITYA, flairant cette situation, propose évidemment sa candidature pour 3 ans. Quand y’a pas d’gêne…
IV. Une convocation d’AG riche d’enseignements et de… publicités
Quatrième résolution : « Point d’information sur les différentes assurances de l’immeuble à l’attention des propriétaires bailleurs. (point d’ordre du jour ne faisant pas l’objet d’un vote) »
« Il est rapporté que l’assurance multirisque immeuble garantit les désordres dans les parties communes et les conséquences dans les parties privatives non reprises dans la Convention dite « CIDRE » au titre du contrat occupant.
[Note ARC : en gras dans la convocation : Elle ne couvre pas les désordres affectant les parties privatives en cas de vacance du logement, en cas d’insuffisance voire d’absence d’assurance du locataire ou lorsque la couverture des garanties de l’immeuble est insuffisante. Il est conseillé au copropriétaire-bailleur de souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (P.N.O.) pour garantir ces risques.]
Bien entendu, on trouve dans la convocation une plaquette de publicité pour l’assurance en question, au nom de… SAINT PIERRE ASSURANCES ! filiale du groupe CITYA IMMOBILIER, dont l’actionnaire unique est M. Philippe BRIAND, lui-même PDG de CITYA.
Ainsi, on profite de l’assemblée générale de copropriétaires pour faire la publicité pour un contrat d’assurance de sa filiale ! Elle n’est pas belle la vie ?
Ceci rejoint les informations qui nous ont déjà été rapportées, à savoir que CITYA faisait même intervenir en début d’AG des COMMERCIAUX proposant leurs services en terme de transaction et de gestion locative. Ils sont présentés par le syndic et il est dit que pour ne pas les retarder, ces personnes ont la parole afin de présenter les services de CITYA…
Copropriétaires, vous êtes non plus des clients respectables, mais des cartes bancaires !
Huitième résolution : « Dispense d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé […] »
« L’assemblée générale […] décide de dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires et de l’autoriser à déposer les sommes ou valeurs reçues sur le compte du cabinet ouvert à cet effet, mais avec création d’un sous-compte auprès de la Banque ARKEA […] »
Seizième résolution : « Autorisation de convention spéciale pour l’assurance de la copropriété entre le syndicat et le syndic en application de l’article 39 du décret du 17 mars 1967 ».
« Conformément à l’article 39 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale est informée du fait que la copropriété consultera l’intermédiaire du cabinet SAINT-PIERRE ASSURANCES courtier, dans lequel M. Philippe BRIAND le Président Fondateur de CITYA IMMOBILIER est actionnaire. »
Et on vous parie que durant l’année, la copropriété se retrouve avec son contrat actuel résilié et un nouveau souscrit auprès de cette filiale de CITYA… alors que l’assemblée générale n’aura pas AUTORISE le syndic à SOUSCRIRE un contrat auprès de cette filiale.
Vingt-sixième résolution : « Validation des honoraires pour travaux avec suivi technique conformément au contrat de syndic ».
… sauf qu’il est strictement illégal de faire référence au contrat de syndic à ce sujet, et qu’il est irrespectueux de faire croire aux copropriétaires que les honoraires sur travaux sont fixés dans le contrat de syndic et n’ont juste qu’à être « validés », comme le font croire bon nombre de syndics encore aujourd’hui, 4 ans après la promulgation de la loi Boutin dite MOLLE du 25 mars2009…
Et n’oublions pas de préciser que sont joints dans la convocation :
- une plaquette de publicité « votre service transaction vous informe » avec un bon pour une estimation offerte ;
- un avis de recherche de logements à la location pour répondre aux demandes des « prospects locataires », avec offre de « 6 mois de gestion offerte » ;
- la plaquette « PNO » dont le titre en gras est « En notre qualité de gestionnaire, nous vous conseillons vivement de souscrire cette assurance », avec un rhinocéros en gros plan défonçant le mur d’un logement… à se demander si ce rhinocéros ne représente pas finalement M. Philippe BRIAND, tant ses méthodes sont brutales et irrespectueuses de sa clientèle...
V. Des charges de copropriété mal maîtrisées
Rien qu’à la lecture de l’état des dépenses joint à la convocation, il est possible d’affirmer que les dépenses de cette importante copropriété ne sont absolument pas maîtrisées par le syndic. En effet :
Frais d’AG et CS : on y trouve 2 factures ATHOME vraisemblablement pour l’envoi des convocations et PV de la dernière AG… factures qui incluent sans aucun doute des frais de « mise sous pli » et des « imprimés bordereaux RAR », prestations déjà payées au syndic dans le cadre de ses honoraires de gestion courante ou non prévues au contrat et donc non facturables à la copropriété !
- Ascenseurs : 2 appareils sont facturés la modique somme de 2800 € en contrat de maintenance (alors que le prix normal se situe entre 1400 et 1800 €), le montant pour 1 autre appareil est de 2200 € MAIS on voit ensuite l’imputation d’une autre facture trimestrielle pour la période du 01/01 au 31/03/2013 (alors que les comptes présentés sont ceux de 2012 !! donc l’imputation devrait être faite dans l’exercice suivant !) qui a augmenté de 31,10 % pour un passage en « contrat complet », aboutissant à une facturation annuelle de 2800 € également, pour un quatrième appareil idem 2650 € pour 2012 et un 5ème trimestre facturé pour début 2013, … bref on a au final 5 ascenseurs avec un montant annuel de maintenance de 2800 € alors qu’on pourrait avoir la même chose ailleurs pour 1000 € de moins, soit 5000 € économisés sur 5 appareils… !
On peut lire également en annexe 3 que le budget prévisionnel de l’exercice 2012 était fixé à 132.000 € mais que les provisions copropriétaires (appelées par le syndic) sont de 136.711,83 €, en somme le syndic a appelé plus d’argent auprès des copropriétaires que ne l’avait décidé l’assemblée générale…
Allez, on s’arrête là… Mais posez-vous une question : est-ce que l’associé unique de CITYA IMMOBILIER mérite vraiment que vous lui confiiez la gestion de votre copropriété, de votre logement, ou de la vente de ce dernier ? Ces méthodes de véritable « loup » (dans la bergerie) assoiffé d’argent sont-elles acceptables pour notre société ? N’y a-t-il pas assez de problèmes contre lesquels il faut lutter ? Faut-il laisser faire en toute impunité de tels syndics, pour l’image de la profession ? Les syndics « corrects » veulent-ils dénoncer haut et fort ces faits, veulent-ils que cela change ?
Une chose est sûre : l’ARC a de beaux jours devant elle avec CITYA… et malheureusement les copropriétaires ont beaucoup de soucis à se faire…