ABUS DE LA SEMAINE N° 4099 : Le « contrat type » de syndic (décret du 26 mars 2015)… Chez les syndics c’est si l’on veut, quand on veut …

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Abus
12/04/2016

ABUS DE LA SEMAINE N° 4099 :

Le « contrat type » de syndic (décret du 26 mars 2015)… Chez les syndics c’est si l’on veut, quand on veut …

 
 

I. Encore 3 cabinets franciliens pris en flagrant délit « d’ignorance » (ou d’entêtement) !

 
Depuis la parution du décret du 26 mars 2015 venu modifier le décret du 17 mars 1967 en instituant le « contrat type » de syndic (entré en vigueur le 2 juillet 2015), nous sommes régulièrement interpelés par des adhérents. En effet, les conseils syndicaux reçoivent des projets de contrats de leur syndic en place ou de candidats consultés, et veulent avoir un avis éclairé avant de présenter ces contrats à leur prochaine assemblée générale.
 
Pour rappel, ce « contrat type » est construit sur le principe du « contrat tout sauf » dans lequel seules les opérations expressément listées peuvent faire l’objet d’une facturation, les autres prestations étant par défaut incluses au forfait.
 
Par ailleurs, le contrat type étant défini par décret, les syndics ne peuvent ni enlever ni rajouter aucune clause à ce « contrat type », ils disposent seulement de la possibilité de rayer certaines mentions optionnelles, prévues à cet effet par le décret.
 
On constate malgré tout que NEUF mois après la mise en place de ce « contrat type », nombre de syndics l’ignorent ou pire encore, se contrefichent de la loi !
 
Voici en effet, pour preuve ces 3 contrats (établis fin 2015 ou début 2016) que nous a transmis le conseil syndical d’une copropriété de 170 lots située en banlieue parisienne. En prenant connaissance de ces contrats, nous avons été de surprise en surprise (ou de Charybde en Scylla…). Ces trois champions ont rivalisé dans l’ignorance de la loi et leurs propositions sont hors contexte pour cette copropriété importante.

 

II. Syndics DEFFORGE, Sébastien MARTINAND et DELAIRE : le palmarès des syndics qui pourraient prétendre au « bonne d’âne » de la profession !

 
Une fois n’est pas coutume, commençons ce palmarès par le syndic qui pourrait « tenir » la première place d’un tel palmarès…
 
  1. DEFFORGE Immobilier (75014) : 1ère place ?
 
  • Chez Defforge Immobilier (contrat d’octobre 2015), le contrat type en 12 points c’est trop long et inutile, d’où une réécriture d’un contrat en 4 points.
  • En plus on affiche le montant du forfait en HT (37.000 €) cela fait moins cher que le contrat du syndic en cours de mandat (39.000 € TTC). Mais en TTC cela donne tout de même 44.400 € soit 14 % plus cher que le contrat en cours !
  • Le point « durée » ne mentionne pas que le contrat n’est pas renouvelable par tacite reconduction et la date du terme est élastique « se termine le …, et au plus tard lors de l’assemblée générale ……., qui se tiendra au plus tard dans les 6 mois de la date de clôture. », ce qui est évidemment illégal.
  • Les conditions de révocation, comme de démission, sont rédigées suivant l’ancienne pratique !
  • 2h pour la tenue d’assemblée générale annuelle comprise au contrat, pour un 170 lots, il va falloir se presser !
  • Dans les annexes, version DEFFORGE, il y a celle pour les frais imputables au syndicat des copropriétaires et celle pour les frais imputables au seul copropriétaire, et toujours en HT, cela passe mieux, surtout pour « un pré état daté  + carnet d’entretien » (illégaux) à 130 € HT.
  • Les visites immeubles ? «  Autant que nécessaire », toute la question est de savoir « nécessaire » selon qui ! Le syndicat ou le syndic ?
  • Et bien sûr, facturation des « tirages » de photocopies pour la convocation d’assemblée pourtant incluse au forfait ! Pas de petits profits et au diable les lois !
Bien sûr, le syndic DEFFORGE Immobilier, pour ce prix-là, « exécute et suit les décisions d’assemblée générale » et « tient le registre des procès-verbaux » : on est épatés vraiment !
 
  1. Sébastien MARTINAND : 2ème place ?
 
Là aussi, ce syndic d’Issy-les-Moulineaux (92) se dit que toutes ces obligations légales ne sont pas pour lui et il réécrit son contrat  (de janvier 2016) … en 6 articles !
 
  • Les conditions de révocations, de démission, etc., sont un copier/coller du contrat DEFFORGE !
  • La surveillance des travaux jusqu’à 1000 €, c’est comme avant le décret !
  • Et pour les honoraires sur travaux votés en assemblée générale, c’est bien mieux de les faire figurer dans le contrat, même si la loi l’interdit (article 18-1 A loi du 10 juillet 1965) !
  • Le coût des photocopies est illégalement proposé en sus du forfait, même si le coût est modique (0.05 € ttc).
  • Le vrai « plus » (de ce contrat « pas type »), c’est pour la tenue de l’assemblée générale annuelle qui est, à priori, incluse dans le forfait sans horaire ni durée limitée !
Pour le reste, c’est une formule quasi identique à celle du contrat DEFFORGE, si ce n’est que le coût du contrat n’est que de 30.000 €  TTC soit 32 % moins cher.
  1. DELAIRE : 3ème place ?
 
Également à Issy-les-Moulineaux (92) le Cabinet DELAIRE, qui est le syndic en place, est d’accord avec le syndic MARTINAND, un contrat (daté de décembre 2015) en 6 points c’est bien.
 
L’annexe est un « récapitulatif » des coûts, dans laquelle on peut lire que la tenue de l’assemblée générale annuelle et la réunion avec conseil syndical préparatoire à l’assemblée générale sont incluses dans le forfait. Si les rubriques « durée » et « horaires » sont correctement présentées, cependant… :
 
  • on retrouve le même « démon » que chez les autres syndics en ce qui concerne la surveillance des travaux, jusqu’à 3.000 euros TTC !
  • Même chose pour les honoraires pour travaux votés en assemblée générale.
  • La diffusion du procès-verbal ne semble être que pour les absents et opposants, tant pis pour les autres.
  • Nombre de visites : « autant que nécessaire », on a copié aussi sur Defforge ?
  • Mise à jour des fichiers suite au changement de propriétaire : compris dans le forfait ! quel cadeau ….quand il s’agit juste de l’application de la loi, mais c’est vrai qu’appliquer la loi justement, c’est laborieux … 
  • Arrêté des comptes : compris dans le forfait. Ah, ils font quand même un peu de travail dans le cadre de leurs honoraires alors ?
  • 300 € pour le « questionnaire de vente » + 300 € pour « l’état daté », cherchez l’erreur !
Le tout pour un coût de 39.500 € TTC
 
 
 
En conclusion, 3 contrats totalement ILLÉGAUX, qu’il faut impérativement refuser bien avant leur envoi avec la convocation et dont il faut adresser une copie à la DGCCRF pour qu’ils constatent le non-respect de dispositions obligatoires et sanctionnent les syndics en conséquence.