ABUS de la semaine N° 4148 :
Comment Nexity facture illégalement des honoraires de façon rétroactive
Lors d’un contrôle des comptes, nous nous sommes aperçus que Nexity réclamait illégalement à une copropriété des honoraires de façon rétroactive en vertu du contrat type. L’intervention de l’ARC a ainsi permis à la copropriété de récupérer un trop-perçu par le syndic de plus de 15.000 € !
Nous n’allons pas traiter ici du fait que l’assemblée générale a été convoquée hors délais (le syndic a du reconvoquer l’assemblée générale pour défaut de consultation du conseil syndical la première fois…) ni sur le montant des honoraires du nouveau contrat (cette copropriété nécessite beaucoup de présence, de temps de réunions et de suivi des impayés) même s’il y aurait beaucoup à dire.
Nous allons nous contenter de pointer le problème de la facturation rétroactive d’honoraires qui pourra aider d’autres copropriétés à plus de vigilance sur ce point.
Voyons cela en détail.
I. Un calcul de la rémunération erronée
Alors que son mandat de syndic doit prendre effet à la date de l’assemblée générale (en l’occurrence ici au 26 novembre 2015), le contrat type de syndic de Nexity fait référence à « l’exercice comptable » pour le calcul de la rémunération.
Nexity réclame donc à la copropriété un montant total de 37 200 € TTC d’honoraires pour l’exercice 2015 (du 1er janvier au 31 décembre 2015) en vertu du contrat approuvé en nombre 2015 !
Cette situation est totalement abusive :
- d’une part, il n’est pas possible de faire appliquer des honoraires de façon rétroactive : Nexity doit appliquer les honoraires du précédent contrat sur la période du 1er janvier au 26 novembre (date de l’assemblée générale) ;
- d’autre part, on peut s’interroger sur le bien-fondé d’un tel procédé puisqu’entre le 1er janvier et le 1er juillet 2015, le contrat type n’avait pas d’existence légale…
II. Un trop-perçu de plus de 15.000 €
Le précédent contrat (approuvé lors de l’assemblée générale ordinaire tenue en 2014) faisait état d’une rémunération forfaitaire de 20.356 € TTC à l’année.
C’est bien cette tarification qui s’applique jusqu’à la date de l’assemblée générale ordinaire de 2015 approuvant le nouveau contrat de syndic (contrat type). Les honoraires de 37.200 € TTC ne sauraient courir rétrospectivement depuis le 1er janvier 2015 et ne peuvent être pris en compte qu’à partir du 26 novembre 2015, date à laquelle le nouveau contrat a été validé en assemblée générale.
Ainsi, pour l’exercice 2015, il convient d’appliquer la tarification de 20 356 euros € (contrat précédent, avec une durée de mandat du 01/01/2015 au 26/11/2015) en ajoutant une partie (calculée au prorata) des honoraires issus du nouveau contrat sur la durée de mandat à compter de l’assemblée générale ordinaire 2015 (du 26 novembre 2015 au 31 décembre 2015).
Le contrôleur de l’ARC a ainsi établi le calcul suivant pour les honoraires de l’exercice 2015 :
- 329 jours (du 1er janvier au 26 novembre 2015) facturés sur la base de 20 356 € annuels, soit 18 348 € ;
- 36 jours (du 26 novembre au 31 décembre 2015) facturés sur la base du nouveau contrat à 37 200 € annuels soit 3 670 €.
Les honoraires auxquels peut prétendre Nexity sont donc seulement de 22.018 € et non de 37 200 € comme cela a été imputé abusivement sur l’exercice 2015 par NEXITY. Le syndic a donc du rétrocéder 15 182 € de trop-perçu à la copropriété suite à l’intervention de l’ARC !
III. Conseil
Une fois de plus, Nexity fait preuve de pratiques abusives. Ne tombez pas dans le piège et faites tout particulièrement attention, lors de l’approbation des comptes, à la rémunération du syndic : vérifiez bien votre relevé général des charges en amont lors de la vérification des comptes.