ABUS N° 3122 - SQUARE HABITAT - Clermont-Ferrand ou l’art de la manipulation, de la double facturation et du droit à « géométrie » variable
Voici un article que nous adresse l’ARC-Auvergne.
Une copropriétaire adhérente nous a fait parvenir la convocation de l’assemblée générale de mars 2012 d’une copropriété gérée par Square Habitat à Clermont-Ferrand.
Après analyse et nous rapportant aux années antérieures, nous constatons les dérives suivantes
1. Forfait administratif
Le Contrat de Syndic voté en mars 2010 fait figurer les mentions suivantes faisant partie du forfait :
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frais de tirage, d’affranchissements, d’acheminements, des appels de fonds ;
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frais de tirage, d’affranchissements, d’acheminements, de la convocation à l’assemblée ordinaire ;
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frais de tirage, d’affranchissements, d’acheminements, de diffusion des procès verbaux.
Le forfait administratif est facturé 9000 € TTC en plus des honoraires de gestion courante d’un montant de 39700 € pour 304 lots soit 29,60 € par lot principal pour les frais administratifs.
Première remarque : les appels de fonds doivent être pris en gestion courante.
Deuxième remarque : l’état des dépenses fait ressortir une facturation supplémentaire intitulée « frais d’affranchissement - envoi du procès-verbal d’assemblée générale du 30/03/2011 » pour un montant de 1118,98 € ce qui est en fait une double facturation !
Troisième remarque : nous avons, avec la poste principale de la ville de Montluçon, évalué le coût des envois ainsi que le coût des copies sur la base de 0,04 € (coût commercial pratiqué dans la même ville)
La fourchette, tenant compte de tous les envois des procès-verbaux en recommandés ou des 2/3, va de 5778 € à 6156 € soit un surcout pour la copropriété de 3000 € !
Quatrième remarque : une autre copropriété, 360 lots de la même ville se voit facturer les mêmes frais administratifs pour un montant de 5 700 €.
Cherchez l’erreur !
2. Contrat syndic illégal
Le contrat voté le 25 mars 2010, pour 3 ans, daté du 22 février 2010 se termine le 25 mars 2013.
Le Syndic confirme dans la résolution que les honoraires de gestion courante, 39000 € s’appliquent sur 2010, sans autre précision. En fait l’exercice allant du 01/10/2009 au 31/09/2010 est facturé sur cette base.
En règle générale la facturation indiquée sur le contrat intervient au plus tôt à partir de la signature de celui-ci.
Et généralement sur l’exercice à suivre puisqu’il s’agit d’un nouveau contrat. Il y a donc un décalage des honoraires au détriment de la copropriété.
La manipulation illégale : Square Habitat a joint à la convocation de cette assemblée 2012, un autre contrat.
On se demande pourquoi puisque celui en cours se termine le 25 mars 2013.
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Aucune résolution à l’ODJ ne mentionne la présence de ce contrat !
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Après examen nous avons constaté les points suivants sur cet autre contrat.
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Augmentation de la mise en demeure de 60% (25 € à 40 €).
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Augmentation de l’injonction à payer de 74 % (69 € à 12 €).
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Ajouts : mutation 40 € pour l’actualisation et 40 € pour les informations destinées à l’établissement des diagnostics.
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Remplacement de l’indice d’augmentation annuelle des honoraires, indice INSEE du coût des services, par l’indice du coût de la construction !
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Augmentation des honoraires et du forfait de 3,4 %.
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Le compte séparé restant à + 20 %
3. Application à « géométrie variable » de la loi
Troisième type de problème avec ce syndic : ses relations difficiles avec le Code civil.
En 2007 un copropriétaire demande au Syndic une résolution pour modifier la répartition des charges d’ascenseurs, les logements du premier niveau étant desservis par les ascenseurs et ne payant AUCUNE charge.
Le Syndic rédige une résolution proposée au vote sur la base de l’article 26 de la loi de 1965 ! Celle-ci n’est pas adoptée.
En 2011 la même résolution est reprise, mais cette fois le Syndic applique l’article 25.
Elle est votée à l’article 25-1, le syndic se faisant autoriser à faire calculer une grille par un géomètre expert.
Aucune opposition n’étant intervenue la décision est prise de faire calculer une nouvelle grille.
À l’assemblée de mars 2012, le Syndic rédige une résolution pour la seule acceptation de la grille de répartition, et cela à l’unanimité !
Allez donc y comprendre quelque chose ? L’incompétence de ce syndic est flagrante.
Nota. L’ordre du jour de 2012 comporte 26 résolutions, dont 7 uniquement, pour des honoraires supplémentaires. Il est vrai qu’avec 39000 + 9000 = 48000 € c’est peu pour ce Syndic.
Conclusion
Renégocier le contrat avec un premier exercice permettant une récupération massive d’honoraires ou changer de Syndic.
Coordonnées d’ARC-Auvergne : arcauvergne-centre@orange.fr