Voici ce que l’on a pu relever dans une convocation d’assemblée générale tenue à la mi avril 2017 d’une copropriété dite mixte (collectifs et pavillons) et dont la majorité des charges concerne les bâtiments collectifs.
On relève que l'établissement du budget prévsionnel établi par le syndic CITYA VAL D'EUROPE est particulièrement disproportionné par rapport aux dépenses réelles à la copropriété concernée, à se demander si le Conseil syndical a bien été sollicité pour une réunion de concertation conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Un budget prévisionnel mal estimé
-En 2016, l'assemblée générale a approuvé les comptes de 2015 pour un montant de 53.513 € de charges générales alors que le budget prévisionnel voté précédemment était de 63 707 euros.
-Cela correspond à un solde créditeur de 10.194 € soit environ 20 % du budget prévisionnel, ce qui est énorme dans la mesure où il n’existe que 3 grands postes qui constituent l’essentiel des charges (l’eau froide, les honoraires du syndic et l’assurance) ces postes étant en principe peu sujet à variations.
Le syndic créé donc de la trésorerie sur le compte des copropriétaires !
Un syndic qui n'apprend pas de ses erreurs
Alors que le réalisé 2016 s'élève à 53 433 euros, le syndic signe et persiste en présentant un budget prévisionnel pour l'exercice 2017 à 63 707 euros
Cela implique un appel de charges trimestriel beaucoup plus conséquent pour les copropriétaires qui auraient pu être évité.
Bien souvent cette technique est utilisée par les syndics pour "imposer" aux copropriétaires d'approuver les comptes même en cas d'imputation de factures abusives .
Le chantage est le suivant soit vous approuvez les comptes en l'état et l'excédent est re crédité sur les comptes des copropriétaires, soit vous refusez d'approuver et la situation reste en l'état.
C'est également un moyen de faire croire à une gestion attentive avec un respect du budget alors même que le syndic sait parfaitement au départ que ce montant est excessif.
Recommandations de l’ARC et obligation du conseil syndical
Comme on le constate ici, le budget est plus que surdimensionné puisqu’à chaque fin d’exercice, le syndic doit rendre, pour le compte du syndicat de copropriétaires, un quart du budget voté.
Le rôle du conseil syndical est donc primordial pour :
D’une part, surveiller en cours d’exercice que le budget est consommé régulièrement et reste à l’équilibre ;
D’autre part, une fois que l’exercice est terminé, faire le bilan avec le syndic afin d’en analyser les éventuels dépassements ou non engagements et d’établir en conséquence un projet de budget adapté pour l’année à venir. Il s’agira du budget de l’année en cours qui pourra faire l’objet d’un réajustement en cours d’exercice si nécessaire.
Pour exercer pleinement sa mission, le conseil syndical dispose d’outils créés par l’ARC et sa coopérative Copropriété Services, tel qu’OSCAR + qui permet une analyse des charges, et qui est disponible via le site « leportaildelarc » ainsi que des publications dédiées à la mission de conseil syndical.