Face à des conseillers syndicaux de plus en plus investis et formés, certains syndics professionnels préfèrent jeter l’éponge.
Ils sont alors nombreux, comme le syndic NEXITY, à confondre démission et renonciation à nouvelle candidature.
La qualification litigieuse
Les faits
En pleine préparation de l’assemblée générale annuelle 2017, le conseil syndical d’un immeuble de la région parisienne reçoit de son syndic, NEXITY, une lettre en date du 25 avril 2017 intitulée : « démission ».
Dans ce courrier, NEXITY informe le conseil syndical, de son intention de ne pas briguer un nouveau mandat de syndic lors de l’assemblée générale annuelle prévue en juin 2017, en raison de divergences avec le conseil syndical.
La législation
En l’espèce, ce syndic professionnel confond :
- a démission, à savoir la rupture anticipée de son mandat au regard de l’échéance convenue lors de l’assemblée générale précédente, impliquant de respecter un préavis de trois mois, comme prévu par le contrat type de mandat de syndic (loi A.L.U.R. du 24 mars 2014) ;
-la renonciation à un nouveau mandat de syndic, à expiration de celui en cours.
D’ailleurs, contrairement à une idée reçue, la loi du 10 juillet 1965 n’impose pas au syndic (professionnel ou bénévole) de représenter sa candidature à l’échéance de son mandat, mais dans ce cas il est normal d’en informer officiellement le conseil syndical.
Rien ne réglemente à ce jour le délai requis pour communiquer cette information contrairement à l’acte de démission !
A contrario, le syndic en exercice n’a pas d’obligation, légale ou règlementaire, de faire part au conseil syndical ou aux copropriétaires de sa décision de ne pas se représenter à cette fonction au terme de son mandat prenant fin dans quelques semaines.
Les recommandations de l’ARC
Afin de ne pas s’exposer à une situation préjudiciable telle que la carence de syndic au terme de son mandat, il est indispensable que le conseil syndical anticipe la phase de préparation de l’assemblée générale, sachant que celle ci s’effectue de droit en concertation avec le syndic (art. 26 du décret du 17 mars 1967). A ce titre, il doit, au moins 3 mois avant la fin du mandat du syndic en place :
-solliciter le syndic en exercice pour qu’il lui adresse sous 8 jours, son projet de contrat de mandat, ou autrement dit, de connaître son intention de se représenter, ou non !
-contacter d’autres syndics afin d’obtenir a minima une autre proposition de contrat de mandat de syndic, afin de pallier l’absence de nouvelle candidature du syndic en place, voire d’exercer une mise en concurrence tel que prévu par l’art 21 de la Loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, une fois obtenu, soit un nouveau contrat de son syndic en place et ou un contrat d’un nouveau syndic, le conseil syndical devra, s’il entend soumettre l’assemblée générale au vote pour une autre candidature de syndic, notifier celle-ci par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic en exercice, pour qu’il inscrive à l’ordre du jour :
-le projet de résolution « élection du syndic X …. » ;
Sera joint bien sur la ou les proposition(s) de contrat de mandat des candidats syndics.
En dernier recours mais seulement dans le cas de petites copropriétés, il peut être envisagé qu’un des copropriétaires se porte candidat syndic « bénévole » pour quelques temps afin de pouvoir rechercher plus sereinement un autre syndic professionnel, il devra alors à son tour également notifier officiellement un projet de contrat type de mandat.