ABUS N° 4405 : Financement des travaux : opacité dans le procès verbal du syndic ARTHURIMMO JAURES IMMOBILIER

18/09/2018 Abus

En parcourant le compte-rendu d’une assemblée générale de fin 2017 rédigé par son syndic ARTHURIMMO JAURES IMMOBILIER, nous avons retrouvé des irrégularités malheureusement plutôt communes, ainsi qu’une nouvelle concernant le financement des travaux.

I. Travaux de maintenance et de conservation ou d’entretien : nature juridique et pouvoir décisionnaire distincts

L’immeuble en copropriété peut être concerné par des travaux concernant des parties communes et/ou des équipements collectifs :

  • travaux de maintenance, ce qui s’entend des travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations d’une partie commune ou d’une installation commune selon l’article 45 du décret du 17 mars 1967.

Ils relèvent en principe de la compétence du syndic, chargé de l’administration de l’immeuble (parties communes et équipements collectifs) selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il peut les commander de sa seule initiative, après avis du conseil syndical, si le coût de l’intervention est supérieur au seuil d’engagement déterminé par l’assemblée générale (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965).

  • les autres travaux sont dédiés à la conservation de l’immeuble ou des équipements et services collectifs. Cela peut aller jusqu’à la réfection globale d’une partie commune ou d’un service collectif vétuste (art. 44 alinéa 1 et 2 du décret du 17 mars 1967).

C’est l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires qui décident en principe de ces travaux (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) en s’appuyant sur les documents (devis, descriptifs…) annexés à la convocation (art. 11 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967).

Les textes différencient aussi le financement de ces travaux.

II. Travaux de maintenance ou d’entretien : des financements spécifiques 

Il résulte de ces deux statuts juridiques des travaux, une incidence sur leur financement.

Les travaux :

  • de maintenance relèvent du budget prévisionnel de fonctionnement du syndicat des copropriétaires (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965) ;
  • d’entretien imposent un budget et un financement dédiés par travaux. Lors du vote de chaque prestation, l’assemblée générale vote aussi le financement (appels prévisionnels particuliers, minorés éventuellement du remboursement des réserves ou fonds travaux obligatoire du syndicat) selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, à la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale de 2017 d’une copropriété située dans le Var, et ayant pour syndic ARTHURIMMO JAURES IMMOBILIER, on peut lire une règle de financement particulière :

« Cette somme sera imputée sur le budget ordinaire 2017/2018 ou sur le fonds travaux obligatoire répartie selon la clé charge commune générale. »

Ce syndic ne distingue donc pas si ces travaux sont de maintenance ou d’entretien.

De plus, on enfreint les principes légaux énoncés aux articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 : ce syndic propose une option sur le financement de ces prestations, budget prévisionnel ou fonds travaux, dont le choix revient à lui seul, merci pour la transparence.

On peut imaginer la surprise des copropriétaires qui n’anticipent pas ces appels de charges travaux…

Autre problème : dans une résolution c’est sur le budget 2016/2017 que ces travaux pourraient être imputés. Hors cette assemblée générale approuve dans les premières résolutions les comptes 2016/2017. Donc le budget ordinaire 2016/2017 est clos, comme les comptes de la même année qui ont été approuvés.

On ne comprend pas comment un syndic peut inscrire une telle option pour le financement de travaux dans un procès verbal. L’assemblée générale doit refuser ce type d’option de financement et choisir explicitement comment les travaux seront financés selon leur nature.

Dans ce procès verbal, les résolutions travaux, en plus de cette illégalité, sont aussi fourre-tout : un seul vote pour les travaux, le financement, la délégation de pouvoir au conseil syndical. Or c’est une question, une résolution.

Ce type de résolution s’expose tout bonnement à une action judiciaire en annulation par tout copropriétaire opposant ou défaillant. Le bureau doit donc être vigilant concernant les résolutions votées et transcrites par le syndic sur le procès verbal.

Mots clés associés

assemblée générale - procès-verbal
article 45 du décret 67-223 du 17 mars 1967
article 18-1 AA de la loi du 10 juillet 1965
article 21 de la loi du 10 juillet 1965
travaux - de maintenance
travaux - d'entretien
ARTHURIMMO JAURES IMMOBILIER
résolution non conforme
syndics - abus