ABUS N° 4491 : Encore un nouvel abus avec le registre des copropriétés

05/04/2019 Abus

Les assemblées générales ordinaires 2019 en préparation, les syndics professionnels établissent leur nouvelle proposition de contrat de mandat.

Force est de constater que les clauses irrégulières et abusives n’ont pas disparu, comme l’atteste la trame éditée par un syndic francilien FRANCE IMMOBILIER VINCENNES/IMMOBILIERE SUISSA.

I. Une nouvelle prestation auprès du registre des copropriétés

Le contrat de syndic doit intégrer dans ses honoraires de base (forfait), la gestion ordinaire de l’immeuble (parties communes et équipements collectifs) selon le décret du 26 mars 2015.

Seules les prestations particulières énumérées dans le contrat type peuvent faire l’objet d’une rémunération particulière.

Ces interventions concernent entre autre l’immatriculation initiale de la copropriété, ce qui correspond à l’enregistrement des principales données administratives, financières et sur le bâti auprès d’un registre détenu par l’ANAH (article 18 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014).

Aucune autre intervention du syndic auprès de ce registre ne peut être facturée.

Nous avons cependant déjà épinglé la mise à jour annuelle de ce registre, que le syndic doit réaliser à l’issue de l’assemblée générale qui approuve les comptes clos du syndicat des copropriétaires.

Certains syndics se font rémunérer de manière illégale cette prestation qui entre dans le cadre de la gestion courante.

Le syndic FRANCE IMMOBILIER VINCENNES a trouvé une nouvelle prestation illégale à facturer dans son contrat 2019/2020 :

Donc nous trouvons 400 euros au titre de l’immatriculation initiale : toutes les copropriétés devraient être immatriculées au plus tard au 21 décembre 2018, ce chiffre trop élevé ne devrait plus s’appliquer...

Par contre, à quoi correspond le « rattachement de l’immeuble au registre des copropriétés ». Mystère, cette ligne est totalement illégale.

Cette prestation n’est prévue nulle part : quand une copropriété est immatriculée, elle demeure au sein du registre des copropriétés jusqu’à sa disparition.

Il faut donc surveiller si cette prestation particulière est facturée sur le site internet de cet organisme…

II. Les autres irrégularités

Le contrat de syndic doit notamment intégrer dans ses honoraires de base (forfait), sa gestion ordinaire de l’immeuble (parties communes et équipements collectifs) selon le décret du 26 mars 2015.

Cette prestation comprend notamment un extranet, c’est-à-dire un accès dématérialisé pour le conseil syndical et les copropriétaires à des documents du syndicat, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour autant, ce dispositif législatif autorise l’assemblée générale à exonérer le syndic de cette obligation par un vote à la majorité absolue des voix du syndicat.

Dans ce cas, le syndic doit minorer de ses honoraires de base un montant forfaitaire ou sur justificatif correspondant à cette intervention prévue, qu’il n’a plus à fournir.

Le syndic FRANCE IMMOBILIER VINCENNES enfreint cet impératif réglementaire dans sa proposition de contrat 2019/2020, puisqu’il prévoit de défalquer 0 euro de son forfait de base, autrement dit maintenir ses honoraires en cas de retrait de cette prestation décidée par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

Autre point concernant sa rémunération, FRANCE IMMOBILIER VINCENNES intègre dans son contrat une clause de revalorisation de ses honoraires :

Question : quel est cet « indice INSEE » ? Il en existe plusieurs centaines en ligne sur le site de cet organisme.

Cette clause permet une révision du contrat du syndic en cas de mandat de syndic adopté pour une longue durée (entre deux et trois ans) si la durée de la mission dépasse un an.

Un contrat conclu pour une durée d’un an et trois mois (comme en l’espèce) permet aux parties de fixer ces sommes en toute clairvoyance, sans tenir compte des éventuelles évolutions financières (inflation).

Cette clause pourrait aussi être interprétée comme décidant une indexation qui serait appliquée lors de l’assemblée générale suivante.

Cela est abusif car chaque assemblée générale est souveraine, c’est-à-dire qu’elle doit approuver librement le nouveau contrat de syndic.

Un contrat de syndic et l’assemblée qui l’approuve ne peuvent s’engager pour un futur contrat et imposer des contraintes pour le forfait.

Les conseillers syndicaux et les copropriétaires ne doivent donc pas faire un comparatif superficiel de la proposition de contrat de syndic, le cantonner aux honoraires de base et pour prestations particulières.

En procédant de la sorte, ils peuvent manquer des stipulations irrégulières et abusives, qui demeurent d’actualité dans de nombreux mandats de syndics professionnels.

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article 18 de la loi du 10 juillet 1965
cabinet France Immobilier Vincennes
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syndics - honoraires de base