ABUS N° 4497 : Un ordre du jour truffé d’erreurs

19/04/2019 Abus

En ce début d’année, le temps des assemblées générales annuelles est arrivé.

Nous recevons pour étude de nombreux ordres du jour sur demande de conseillers syndicaux soucieux de leur mission.

Nous avons découvert des pépites dans celui du syndic QUADRAL PROPERTY IDF.

I. Un seuil sorti du chapeau du syndic

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux seuils qui doivent être votés en assemblée générale.

Le premier concerne le choix du montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence par le syndic est obligatoire.

Le deuxième fixe le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical par le syndic est obligatoire.

Nous ne pouvons que souligner l’importance de voter des seuils les plus bas possibles.

Ces seuils sont de véritables outils participant à la réduction des charges de la copropriété car c’est en faisant jouer la concurrence, sous le contrôle du conseil syndical, que la copropriété obtiendra des prix raisonnables.

Ces deux seuils sont bien présents dans l’ordre du jour qui a été porté à notre connaissance, cependant un autre seuil a fait son apparition :

Que veut dire le syndic lorsqu’il utilise le verbe « agir » ? En effet, le conseil syndical a un rôle de consultation, ce n’est pas lui qui signe les contrats avec les tiers.

A quoi correspond ce seuil ? Le syndic a-t-il ici l’intention de museler le conseil syndical à partir d’un certain montant de travaux, soit 3 000 euros HT ? A-t-il l’intention de se soustraire à tout contrôle ?

Par cette résolution, non seulement le syndic contrevient à la mission d’ordre public du conseil syndical (assistance et contrôle de la gestion du syndic – article 21 de la loi du juillet 1965), mais cela révèle également une pratique d’un syndic douteux.

II. Des honoraires de syndic illégaux

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR a prévu des modalités de rémunération du syndic en matière de suivi de travaux qui sont très strictes.

Les travaux concernés sont notamment « les études techniques, telles que les diagnostics et consultations ».

La loi ALUR interdit depuis le 1er juillet 2015 que le contrat de syndic mentionne un barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif.

Il est simplement précisé que les honoraires doivent être exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux, dans la résolution qui les fixe.

Or voici ce que nous retrouvons au niveau du vote du Diagnostic Technique Global (DTG) :

Le syndic annonce devoir être rémunéré « au temps passé » en faisant référence au barème de son contrat. Nous ne retrouvons nulle part le pourcentage hors taxe des travaux exigé par la loi.

De plus, il énonce que l’assemblée « en prend acte », sous-entendu sans en délibérer.

Le syndic ne laisse donc pas de liberté aux copropriétaires afin de négocier avec lui ses honoraires lors de l’assemblée générale.

Il faut donc féliciter le conseil syndical qui a pris l’initiative de nous saisir et qui a ainsi échappé au pire.

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assemblée générale - ordre du jour
Cabinet Quadral Property IDF
article 21 de la loi du 10 juillet 1965