En cas de désaccords entre le conseil syndical et le syndic, il peut arriver que ce dernier cherche à museler le conseil syndical, surtout s’il est vigilant.
Le syndic parisien SEINE GESTION s’inscrit pleinement dans cette démarche irrégulière et abusive.
I. Le conseil syndical : organe de contrôle de la gestion du syndic
L’assemblée générale du syndicat désigne les conseillers syndicaux afin qu’ils contrôlent et assistent le syndic dans sa gestion (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).
Le conseil syndical a un droit permanent d’accès et de copie auprès du syndic 0 tout document intéressant le syndicat des copropriétaires.
Il collabore aussi à l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale et du budget prévisionnel de fonctionnement, dont il suit l’évolution (article 26 du décret du 17 mars 1967).
Bien entendu, ce « partenariat » n’est possible que si le syndic agit en conséquence.
Dans la pratique, le conseil syndical peut être confronté à des obstacles du syndic professionnel pour exercer pleinement cette fonction tel que ceux d’une résidence parisienne gérée par SEINE GESTION.
Cet immeuble subi un turnover des gestionnaires. Trois gestionnaires sur la seule année 2018, se traduisant entre autre, selon le conseil syndical, par des répercussions négatives sur l’administration de la copropriété par le syndic, à savoir :
- des carences au niveau du recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs ;
- des approximations comptables, dont les corrections tardent à intervenir ;
- un traitement de sinistres affectant les parties communes perfectible aggravant en conséquence l’état du bâti.
En effet, et comme cela arrive régulièrement à chaque changement de gestionnaire : le conseil syndical était contraint, à chaque arrivée, de rappeler les dossiers et contrats en cours dans la copropriété.
II. Le conseil syndical : organe d’information des copropriétaires
Le conseil syndical doit présenter annuellement aux copropriétaires, lors de l’assemblée générale qui approuve les comptes, un compte rendu de sa mission (article 22 du décret du 17 mars 1967).
Ce compte rendu doit être joint à la convocation à l’assemblée générale, pour information des copropriétaires (article 11 II alinéa 4 du décret du 17 mars 1967).
Les frais de reprographie de ce document relèvent des honoraires de gestion courante du syndic (forfait de base), celui-ci ne pouvant facturer en sus au syndicat des copropriétaires, que le coût de l’affranchissement (décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic).
Or, en l’espèce, SEINE GESTION refuse de joindre à la convocation de l’assemblée générale 2019 de cette copropriété le rapport d’activité du conseil syndical :
Nous avons lu ce rapport qui est loin de contenir des propos qui empêcheraient sa diffusion : « manque de réactivité, obligation de relancer le syndic pour qu’il s’occupe des copropriétaires défaillants, nombre de vacations pour suivi des sinistres »… Des reproches que l’on retrouve régulièrement.
En présence d’un tel comportement, le conseil syndical doit l’évoquer lors de l’assemblée générale annuelle, en prenant soin d’obtenir une mention écrite correspondante dans le procès-verbal établi par le secrétaire en fin de séance.
Si le conseil syndical a effectivement engagé des frais pour diffuser son rapport, il faut mettre une résolution enjoignant le syndic de procéder au remboursement de cette dépense car il n’a pas respecté les obligations légales à sa charge. Ensuite, si aucun accord n’est trouvé, on en informe son assurance de responsabilité