Sûrement à la suite de l’analyse de l’autorité de la Concurrence, le Premier Ministre a annoncé de nouvelles mesures pour mieux garantir la mise en concurrence des contrats de syndics.
Les chambres professionnelles font semblant de ne pas comprendre, ce qui a justifié la publication d’un article sur notre site, mettant les pendules à l’heure (Les annonces du Premier Ministre concernant la régulation des contrats et des honoraires du syndic).
A travers cet article, nous allons présenter une des actions menées par les syndics pour freiner l’obligation faite au conseil syndical de le mettre en concurrence le contrat du syndic en place.
A titre d’illustration, nous allons prendre la convocation d’assemblée générale faite par le cabinet Craunot.
Cependant, avant de la présenter, précisons les obligations issues de la loi ALUR qui a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en matière d’obligation faite au conseil syndical de mise en concurrence des contrats de syndics.
I. Une obligation de mise en concurrence avant la tenue de l’assemblée générale devant voter le contrat de syndic
La loi ALUR a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en introduisant en deuxième chapitre une obligation à l’égard du conseil syndical de réaliser tous les trois ans une mise en concurrence du contrat de syndic.
Cette tâche doit se faire avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic.
Cette même disposition prévoit que l’assemblée générale peut dispenser le conseil syndical de cette obligation.
Cette question doit impérativement être inscrite à l’ordre du jour.
Le législateur a prévu que cette question doit être proposée uniquement à l’assemblée générale qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation du syndic.
Autrement dit, si le syndic a un contrat de trois ans, c’est au cours de l’assemblée générale de la deuxième année de mandat de syndic que les copropriétaires seront habilités à voter l’éventuelle dispense.
Cela est logique puisque pour que les copropriétaires puissent voter une dispense de mise en concurrence du syndic en place, encore faut-il qu’ils aient eu le temps d’apprécier sa gestion de la copropriété.
Voyons à présent comment procède le cabinet Craunot.
II. Une assemblée générale où se vote le mandat et la dispense
Nous avons réceptionné le procès-verbal de l’assemblée générale d’une grosse copropriété qui s’est déroulée le 12 février 2019, convoquée par le cabinet Craunot.
Comme nous allons le constater, il est plutôt au chrono pour éviter que son contrat ne soit pas mis en concurrence.
En effet, dans la question 12, il propose la désignation de son cabinet, en qualité de syndic. Jusque-là tout va bien.
Voici donc la question et la résolution :
Ensuite, directement en question 13, il aborde la dispense de mise en concurrence du contrat de syndic donnée au conseil syndical :
Ainsi, dans la même assemblée générale, le syndic fait d’une pierre deux coups : d’une part il se fait élire et d’autre part il vote la dispense au conseil syndical de le mettre en concurrence.
Voilà comment ce syndic arrive subtilement à freiner sa mise en concurrence même si cette procédure n’est en aucun cas cohérente.
Ceci étant, même si l’assemblée générale vote la dispense, rien n’interdit au conseil syndical de le mettre tout de même en concurrence. Et pour cause, il s’agit d’une dispense et non d’une interdiction.
De plus, conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, tout copropriétaire est habilité à proposer une question à l’ordre du jour et donc un contrat de syndic concurrent.