Bien souvent, lorsqu’un syndic professionnel essaie d’échapper à une obligation, il se cache derrière la loi soit en affirmant que rien n’est prévu, soit en l’interprétant à son avantage.
A ce titre, voyons la résolution proposée par le cabinet Littoral Immobilier en matière d’utilisation effective du fonds travaux.
Pour cela, reprécisons les législations en vigueur, d’autant plus depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018
I. Une affectation du fonds travaux en respectant la clé de répartition
Conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le fonds travaux doit être appelé sur la base de la clé générale.
La question en suspens était de savoir si ce fonds pouvait être utilisé pour travaux répondant à une autre clé de répartition (ascenseur, chauffage, bâtiment…).
Et dans ce cas, quelles doivent être les modalités comptables et juridiques à respecter ?
Devant cette interrogation légale, l’article 205 de la loi ELAN qui a complété l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise : « l’assemblée générale peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds travaux au financement des travaux. Cette affectation doit tenir compte de l’existence des parties communes spéciales ou de la clé de répartition des charges. »
Ainsi, cette nouvelle disposition est claire. Non seulement le fonds travaux peut être utilisé pour une opération qui dépend d’une autre clé que celle générale, mais en plus, dans ce cas, elle doit respecter la clé correspondant aux travaux votés.
Il s’agit d’un dispositif logique car dans certaines copropriétés, aucuns travaux ne dépendent de la clé générale, ce qui aurait entraîné que le fonds travaux n’aurait pas pu être utilisé.
De plus, il est logique que l’utilisation effective du fonds travaux respecte la clé de répartition spécifique des travaux votés, afin de garantir que les copropriétaires ne participent pas ou de manière disproportionnée au financement de ces derniers.
Il serait effectivement aberrant que le fonds travaux appelé en clé générale soit affecté à une opération qui soit au bénéfice exclusif d’un des bâtiments de la copropriété.
Une disposition de bon aloi que le cabinet Littoral Immobilier essaie de contourner.
II. Une mesure non rétroactive
Le respect de cette exigence légale impose au syndic non seulement un développement de son logiciel afin de pouvoir affecter le fonds travaux sur un autre clé que celle générale, mais aussi la tenue d’une comptabilité auxiliaire pour identifier par lot la quote-part de fonds travaux rattachée (voir l’article Un fonds travaux acquis au syndicat des copropriétaires mais rattaché au lot sans « s »).
Pour contourner cette contrainte, le cabinet Littoral Immobilier a prévu une résolution hallucinante :
Eh oui ! Ce syndic considère que le respect de l’affectation du fonds travaux en fonction de la clé de répartition des travaux votés ne prend effet qu’à la date de l’entrée en vigueur de la loi ELAN.
Par ce procédé, il se dédouane de toute la procédure comptable qu’il doit organiser.
Or, la disposition de la loi ELAN n’est pas novatrice. Elle rappelle simplement que le fonds travaux qui est rattaché au lot ne permet pas à un copropriétaire de bénéficier d’un enrichissement sans cause ou au contraire de se retrouver lésé.
Le syndicat des copropriétaires n’est pas habilité à valider que certains copropriétaires seront lésés en utilisant le fonds travaux qu’ils ont constitué pour des travaux qui ne les concernent pas.
Alors chers syndics, équipez-vous d’un beau logiciel et évitez d’avancer des arguties qui, même vous, ne vous convainques pas.
Prenez exemple sur l’ARC qui a déjà mis à jour son logiciel spécialisé pour les syndics bénévoles.