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Legislation

La prescription

Analyse de la décision

En droit français, il existe deux sortes de prescription : la prescription acquisitive et la prescription extinctive. Par ailleurs, il convient de noter que certaines actions sont imprescriptibles.

Enfin, à côté de la prescription, il existe ce que l’on appelle un délai préfix qu’il convient d’évoquer tant il a son importance en droit de la copropriété. 

Legislation

Le défaut de concertation du conseil syndical pour l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale ne constitue pas un motif de nullité de celle-ci, car la loi ne prévoit pas de sanction à cette formalité

Analyse de la décision

En principe, toute copropriété doit être dotée d’un conseil syndical, dont les membres sont désignés en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25, à savoir la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents.

L’article 21 de la loi de 1965 et les articles 22 et suivants du décret de 1967 définissent ses missions.

Legislation

Action judiciaire en recouvrement des provisions et charges de copropriété : modalités de saisine, délai de prescription civile en phase transitoire

Analyse de la décision

Pour faire face aux incidents de paiement de provisions et charges, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, peut devoir exercer la voie judiciaire, si la solution amiable se révèle infructueuse.

Cette phase contentieuse s’avère parfois complexe du fait des moyens de défense de la partie poursuivie contestant la légitimité de cette procédure (habilitation du syndic et statut de copropriétaire litigieux, action judiciaire prescrite…).

Legislation

L’exécution licite d’aménagements privatifs affectant les parties communes : compétence de l’assemblée générale et capacité de tout copropriétaire à requérir leur suppression en cas d’illégalité

Analyse de la décision

Les aménagements privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble par un copropriétaire constituent un sujet récurrent de confrontations entre les copropriétaires quant à leur légalité et dans la négative sur leur suppression amiable ou judiciaire.

Un arrêt de la cour de cassation du 19 novembre 2020 (18-24022) rappelle les fondamentaux en la matière.

Actu juridique

Actualité juridique - 25/04/2022

Quatre formes de participation aux assemblées générales

Lors de l’élaboration de l’ordonnance du 30 octobre 2019, qui avait pour objet de réformer la loi du 10 juillet 1965, une des préoccupations des pouvoirs publics était de d’augmenter le taux de partic
Legislation

Mutation d’un lot et mandat : obligations des différents intervenants en matière de notification et incidences sur l’assemblée générale en cas de défaillances

Analyse de la décision

L’aliénation d’un bien immobilier peut parfois être fractionnée, c’est-à-dire que toutes les composantes ne sont pas transmises à la même personne. Autrement dit, une distinction est réalisée entre la propriété et l’usage de celui-ci consentis à des personnes différentes, ce que l’on appelle juridiquement un démembrement.

Cette opération s’inscrit souvent dans le cadre d’une succession, afin de favoriser un transfert de patrimoine, tout en garantissant le maintien dans les locaux de l’ancien propriétaire.  

Legislation

Le pouvoir donné par un copropriétaire absent à l’assemblée générale doit être signé

Analyse de la décision

Le déroulement et la tenue de l’assemblée générale doivent respecter des règles précisées dans le décret du 17 mars 1967.

En fonction de la taille de la copropriété, des horaires de convocation et de la durée de l’assemblée, le bureau auquel participe généralement le syndic en tant que secrétaire peut se heurter à des approximations notamment au regard de la comptabilisation des mandats des copropriétaires absents et représentés.

Legislation

Le mandataire qui détient plus de 3 mandats peut subdéléguer - si cette faculté lui a été donnée par son mandant - l’un des mandats pour ramener leur nombre à celui autorisé légalement

Analyse de la décision

La délégation de vote, qui consiste à se faire représenter à une assemblée générale à laquelle on ne peut pas assister, est un bon moyen de faire entendre sa voix et de favoriser la prise de décision en copropriété.

Malgré l’incidence des décisions d’assemblée sur les copropriétaires, notamment financières (mais pas seulement), de nombreuses copropriétés déplorent l’absence systématique de certains copropriétaires dans les prises de décision.

Legislation

Convocation à l’assemblée générale et changement d’adresse d’un copropriétaire

Analyse de la décision

En tant que décisionnaires au sein de la copropriété, tous les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir participer aux décisions d’assemblée générale.

La loi du 10 juillet 1965 impose donc des règles précises pour la convocation, en termes de délai et de formalisme à respecter.

C’est le syndic qui est chargé d’envoyer à tous les copropriétaires, sans exception, les convocations d’assemblée générale.

Legislation

L'absence de notification de la convocation et du procès-verbal, ouvre la possibilité de contester au-delà du délai de deux mois

Analyse de la décision

L’assemblée générale constitue l’organe souverain décisionnaire du syndicat, ce qui implique pour le syndic d’y convoquer tous les copropriétaires ou leur représentant légal ou statutaire.

En cas de carence du syndic à cet impératif, le syndicat s’expose à se voir objecter l’inopposabilité des résolutions de ces assemblées générales auprès des copropriétaires lésés au-delà du délai réduit de deux mois, comme le souligne un arrêt de la cour de cassation du 12 novembre 2020 (19-20811) 

Legislation

L’ensemble immobilier peut être soumis au statut de la copropriété s’il n’existe pas de convention contraire et qu’il comprend bien un partage de terrains ou de services communs.

Analyse de la décision

Le statut de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967. Son champ d’application est très encadré : il faut une pluralité de propriétaires et que ces propriétaires détiennent la propriété exclusive de lots privatifs et qu’ils soient également propriétaires d’une quote-part de parties communes. C’est ainsi que l’indivision, et les lotissements sont exclus des règles de la copropriété.