Si la mise en place du fonds travaux est entrée en dans les mœurs et même qualifiée par les copropriétaires comme « une bonne mesure », de nombreuses interrogations sont exprimées, y compris et surtout par les syndics professionnels alors que les textes légaux et réglementaires ont traité l’ensemble de ces questions.
La difficulté réside dans le fait que le fonds travaux appartient au syndicat des copropriétaires tout en étant rattaché au lot.
Deux notions importantes qu’il faut associer tout en sachant les distinguer.
I. Un fonds travaux qui appartient au syndicat des copropriétaires
L’article 18, chapitre 2, ainsi que l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précisent que le fonds travaux appartient au syndicat des copropriétaires.
Cela implique que ce fonds ne peut en aucun cas être remboursé de manière totale ou partielle ou même de manière intermédiaire, notamment pour financer des travaux qui concernent une clé spéciale (bâtiment, ascenseur, chauffage…).
Ainsi, en cas de vote de travaux financés par le fonds travaux, le syndic ne peut pas créditer les comptes des copropriétaires de leur quote-part de fonds travaux pour ensuite rappeler le montant des travaux votés sur la base de la clé spéciale.
Ce procédé entraînerait de reverser des sommes provoquant que certains copropriétaires disposeraient d’un crédit, ce qui est contraire aux dispositions légales qui indiquent que le fonds travaux est définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.
Prenons un exemple. Un copropriétaire dispose d’un lot qui présente 120 millièmes en clé générale et 90 millièmes en clé ascenseur.
Un remboursement de 1 000 euros du fonds travaux sur la base de 120 millièmes et en ne réclamant que 90 millièmes pour faire face aux travaux ascenseur, entraînerait qu’on laisserait au crédit du compte du copropriétaire 250 euros, ce qui est illégal ([1 000 x 90 / 120 = 750] ; [1 000 – 750 = 250 euros]).
D’ailleurs, l’article 18, chapitre 2 de la loi du 10 juillet 1965 confirme que le fonds travaux est acquis au syndicat des copropriétaires impliquant que même les produits financiers générés par le placement de ces sommes ne sont pas répartis entre les copropriétaires dans le cadre de la régularisation des charges, mais affectés impérativement au fonds travaux pour augmenter la trésorerie.
II. Le fonds travaux acquis au lot
Au-delà du fait que fonds travaux est acquis au syndicat des copropriétaires, il doit être aussi attaché à chacun des lots.
Cela implique pour le syndic de dissocier pour chacun des lots le montant de fonds travaux qui y est rattaché.
Par conséquent, le copropriétaire qui dispose de plusieurs lots, qui peuvent être principaux ou accessoires, doit savoir quel est le montant du fonds travaux rattaché respectivement à chacun des lots.
Cela est essentiel car l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l’utilisation effective du fonds travaux doit être utilisée en fonction de la clé spéciale des travaux votés.
Si les travaux votés concernent le bâtiment A, seuls les lots de ce bâtiment seront concernés par l’utilisation du fonds travaux et non les bâtiments B ou C.
La même logique devra être utilisée pour les travaux qui concernent les clés ascenseur ou chauffage.
Ainsi, le fonds travaux rattaché au lot évoluera indépendamment en fonction des décisions de l’assemblée générale d’utiliser le fonds travaux pour une opération spécifique.
Par ailleurs, le syndic est tenu de disposer d’une comptabilité analytique qui permet de distinguer pour chacun des lots le fonds travaux rattaché.
Et pour cause, en cas de vente d’un lot, le syndic est tenu de préciser quelle est la quote-part de fonds travaux rattachée spécifiquement à ce lot et non à l’ensemble des lots du copropriétaire.
Autrement dit, si un copropriétaire est propriétaire des lots 1, 2, 3 et 4 et qu’il ne vend que les lots 2 et 4, le syndic devra préciser quel est le montant du fonds travaux rattaché uniquement aux lots 2 et 4.
Pour avoir plus de précisions sur l’utilisation effective du fonds travaux aussi bien sur les aspects juridiques que comptables, il suffit de se procurer le guide de l’ARC qui s’intitule Le fonds travaux obligatoire, un atout pour les copropriétaires, recommandé pour les conseillers syndicaux, mais aussi les syndics professionnels.
