Nous sommes très souvent sollicités par nombre d’adhérents sur la question du cumul des mandats détenus par une seule et même personne dans le cadre d’un vote en assemblée générale.
Ce principe édicté à l’article 22 alinéa 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et modifié par la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, est d’autant plus compliqué à appréhender que même les syndics professionnels de l’immobilier ont du mal à le maitriser.
Pour preuve, le cabinet CHV nous fait un raccourci totalement erroné de la règle du cumul des mandats et dénature ainsi le sens même de ce principe.
Nous allons par conséquent rappeler le principe posé par le législateur qui vraisemblablement, n’est pas compris par le cabinet CHV.
I. Le principe du cumul des mandats de vote : article 22 alinéa 3 de la loi 10 juillet 1965
Pour pallier l’absentéisme aux assemblées générales de copropriété, la loi du 10 juillet 1965 prévoit dans son article 22 alinéa 3, la possibilité pour les copropriétaires qui ne peuvent se rendre à l’assemblée générale, de donner mandat à toute personne de leur choix, excepté le syndic, son conjoint (ou partenaire pacsé) et ses préposés.
Cette possibilité de déléguer son droit de vote est d’ordre public et le règlement de copropriété ne peut donc l’interdire. Toute clause qui viendrait restreindre ce droit serait ainsi réputée non écrite.
Tout d’abord, posons le principe : les mandataires ne peuvent recevoir plus de trois délégations de vote sauf lorsque le total des voix dont dispose le mandataire pour son propre compte et pour celui de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat.
Autrement dit, l’article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 interdit à une même personne « à quelque titre que ce soit » de recevoir plus de TROIS mandats, si le total des voix dont elle dispose personnellement avec celles de ses mandants excède 10 % des voix de la copropriété.
En revanche, dès lors que le mandataire ne détient pas plus de 3 mandats, la limite de 10 % n’a pas vocation à s’appliquer.
Ce point est souvent mal compris par les conseillers syndicaux ainsi que par les syndics tel que l’illustre la mention portée sur les pouvoirs joints aux convocations par le cabinet CHV.
II. Une application erronée par le Cabinet CHV
Dans le pouvoir joint à la convocation par le syndic CHV, il est indiqué :
Cette formulation est totalement inexacte au regard de l’article 22 aliéna 3 loi 10 juillet 1965 et a pour objet de limiter les possibilités de représentation en assemblée générale.
Le cabinet CHV fait une mauvaise interprétation de la loi en omettant d’indiquer que le copropriétaire peut détenir jusqu’à 3 mandats de vote sans aucune restriction possible.
Ainsi, un mandataire peut représenter jusqu’à 50 % voire 80 % des voix du syndicat s’il ne détient pas plus de trois mandats.
Eu égard à la réglementation applicable, les conseillers syndicaux ont tout intérêt à adopter une position stratégique au moment de la distribution des pouvoirs s’ils souhaitent orienter le sens du vote.
En effet, si on va au bout de notre analyse, il est possible de cumuler des mandats représentants le plus de voix entre les mains d’un même copropriétaire lorsque la limite des 10 % des voix n’est pas atteinte et ainsi faire basculer le vote dans le sens voulu.
Rappelons que le non-respect de la règle de cumul édictée à l’article 22 alinéa 3 loi 10 juillet 1965, peut entrainer la nullité de l’assemblée générale, quelle que soit l’influence des mandats irréguliers sur la décision (CA de Paris 23è Ch A du 4.11.1998).
Concrètement, si le cabinet CHV applique au cumul des mandats le seul critère de la limite de 10 % des voix du syndicat indépendamment du nombre de pouvoirs détenus par le copropriétaire, l’assemblée générale est susceptible d’être annulée. Cette mauvaise interprétation par le syndic peut avoir des conséquences préjudiciables pour le syndicat des copropriétaires.
En conclusion, le syndic CHV fait un amalgame quant à l’application de la règle de cumul des mandats. Il restreint ainsi la faculté de détenir des mandats de vote conformément à la réglementation en vigueur.
Il ne reste plus qu’au cabinet CHV de revoir sa copie !!