Nous avons diffusé un abus mettant en exergue la stratégie commerciale du groupe Foncia qui consiste à présenter un contrat de mandat avec aucun référentiel en matière de modalité de rémunération des prestations complémentaires ou supplémentaires.
L’objectif est simple, empêcher purement et simplement les comparatifs entre contrats concurrents et donc la mise en concurrence des cabinets (voir article ABUS N° 4613 : Contrat du groupe Foncia : trouvez l’erreur !
À travers un nouvel exemple d’un contrat émanant du syndic Atrium Gestion, nous allons comprendre qu’il ne s’agit pas seulement d’une stratégie de groupe, mais plus largement d’une tactique de la profession et surtout des cabinets de syndic qui veulent biaiser la concurrence.
Voyons en détail comment est monté le contrat d’Atrium Gestion :
I. Une absence de tarification
Avant d’entrer dans le détail, analysons l’ensemble des modalités de rémunération des prestations complémentaires et supplémentaires du contrat du Cabinet Atrium Gestion :
Et oui, c’est flagrant ! Aucune prestation n’est assortie d’un tarif clair se limitant à préciser « Au temps passé selon le barème horaire ».
Ce procédé interdit non seulement tous comparatifs avec d’autres contrats, mais plus encore tous contrôles du conseil syndical sur les facturations définitives des prestations du syndic.
En effet, qui pourra vérifier si le syndic est réellement resté 2h45 pour réaliser une tâche et non 45 minutes ?
D’ailleurs, il est intéressant que la seule petite entrave à cette stratégie commerciale soit la convocation d’une assemblée générale supplémentaire où à ce moment le syndic prend « « ceinture et bretelles » en prévoyant un tarif planché de 500 euros, pour assurer ses arrières.
II. Même contrat, mais stratégie différente
Dans ce même contrat, on peut constater un autre type d’honoraire : les prestations privatives.
Là pour le coup, on change diamétralement de stratégie puisque l’on affiche des tarifs et plus aucune prestation « au temps passé ».
Voici la preuve en image :
Comment alors expliquer cette approche ?
La réponse est simple et s’explique par deux motifs :
- les copropriétaires ne comparent que très rarement les honoraires privatifs se concentrant principalement sur les prestations de gestion courante, expliquant pourquoi les syndics prennent moins de précautions.
- Les syndics profitent de leur monopole pour facturer à prix d’or les prestations privatives qui ne pourraient pas justifier si elles étaient facturées « au temps passé ».
À titre d’exemple, l’état daté est facturé 540 €, alors que le tarif est de 151 € TTC.
Autrement dit, si ce syndic devait facturer « au temps passé » l’établissement de l’état daté il devrait justifier un temps de presque 4 heures ce qui est grotesque.
La démonstration est encore plus épatante, si on devait justifier le tarif de la mise en demeure où le syndic affiche un coût de 59 €, soit un tarif qui implique une intervention de presque 30 minutes pour établir un document qui se génère automatiquement à partir d’un logiciel.
Ce nouvel abus confirme que la mise en concurrence obligatoire à l’égard du conseil syndical est déjà mort-née, sachant que cette obligation ne peut se faire que si les syndics qui jouent le jeu de la transparence ce qui ne semble pas être le cas...