Décidément, cet après Covid-19 concentre un nombre important d’abus surtout depuis l’ordonnance du 20 mai dernier qui prévoit des mesures dérogatoires à la loi du 10 juillet 1965 notamment en renforçant les pouvoirs du syndic en matière de tenue d’assemblée générale.
Néanmoins, il semble qu’il soit nécessaire de rappeler que d’une part il s’agit de mesures provisoires et d’autre part que la loi et la règlementation relative à la copropriété restent toujours en vigueur.
À ce titre, voyons un mail très surprenant du cabinet Gratade qui est tout à fait en contradiction avec les dispositions légales et règlementaires.
Avant de présenter la proposition de ce cabinet, expliquons à partir de quand le syndic peut répartir auprès des copropriétaires les charges réelles.
I. Une décision de l’assemblée générale souveraine
En matière de financement de la copropriété, le principe est qu’au cours de l’assemblée générale, les copropriétaires valident un budget prévisionnel qui permet au syndic d’engager des dépenses.
En fin d’exercice, le syndic présente à l’assemblée générale suivante un bilan des dépenses en mettant en exergue si le solde est excédentaire ou déficitaire.
À partir du moment où la copropriété valide les dépenses courantes, alors une opération de régularisation des charges est réalisée. C’est ce que l’on appelle la répartition des charges.
Concrètement, si l’exercice est excédentaire, c’est-à-dire que le budget prévisionnel appelé est supérieur aux dépenses, le solde est alors crédité auprès des copropriétaires à hauteur de leurs millièmes.
En revanche, si le budget prévisionnel est inférieur aux dépenses, dans ce cas, la différence est appelée auprès des copropriétaires au prorata de leurs millièmes.
C’est uniquement après le vote de l’approbation des comptes de charges que le montant de la régularisation deviendra exigible et sera appelé auprès des copropriétaires.
Voyons donc à présent la demande du cabinet Gratade.
II. Une demande inattendue
Avant d’entrer dans le détail, voyons le mail du gestionnaire du cabinet Gratade envoyé aux membres du conseil syndical :
Ce syndic demande au conseil syndical l’accord pour pouvoir répartir les comptes alors que l’assemblée générale ne s’est pas tenue.
Or, ni la loi ni les textes réglementaires n’autorisent le conseil syndical à valider les charges ou encore sa répartition.
En effet, il s’agit d’une prérogative de la seule assemblée générale souveraine.
Ainsi, la préconisation est de demander au syndic de convoquer dans les plus brefs délais une assemblée générale afin de permettre aux copropriétaires de se prononcer sur les comptes et autoriser le cas échéant la répartition des charges.
Ceci étant dit, ce mail est très instructif et dénote une nouvelle stratégie des syndics.
Il s’agit tout simplement de s’appuyer sur le conseil syndical pour valider des décisions totalement illégales qui engagent la copropriété.
C’est pour cela qu’il est toujours nécessaire de rappeler le rôle de chacun : l’assemblée générale décide, le syndic exécute, le conseil syndical contrôle et assiste le syndic.
Évitez donc les confusions de ce genre !