Alerte à la confiscation des prérogatives de l’assemblée générale

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Conseils de l'ARC
25/04/2017

Alerte à la confiscation des prérogatives de l’assemblée générale

 
L’assemblée générale est un moment essentiel où sont prises les grandes décisions de la copropriété.
 
Cet événement implique une mobilisation importante des copropriétaires afin que les résolutions prises soient clairement soutenues par une majorité d’entre eux.
 
Malgré cela, nous constatons que les questions relatives à la délégation de pouvoirs du conseil syndical sont de plus en plus utilisées, dépossédant peu à peu l’assemblée générale de ses pouvoirs.
 
Avant d’expliquer les risques de ce système et les causes de cette situation, précisons comment se vote la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical.
  1. La délégation de pouvoir à l’égard du conseil syndical ou d’un tiers

L’article 21 du décret du 17 mars 1967 donne une possibilité de délégation de pouvoir de l’assemblée générale au conseil syndical ou à un tiers. Cette décision se vote à la majorité du syndicat de copropriétaires (article 25).
 
Elle concerne notamment les travaux qui doivent se voter à la majorité des présents et représentés (article 24).
 
Deux exigences sont prévues par cet article : d’une part que l’objet soit clairement déterminé, et d’autre part que soit fixé le montant maximum d’engagement.
 
Ce dispositif a été mis en place pour éviter de reporter à une prochaine assemblée générale des sujets sur lesquels le syndic n’a pas eu le temps nécessaire pour organiser une mise en concurrence efficace en vue de présenter à l’assemblée générale différents devis ou contrats.
 
Ceci étant, depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR et du contrat type cette mesure d’exception est utilisée de manière exagérée, entrainant des dérives graves et dangereuses aussi bien pour le conseil syndical que pour le syndicat de copropriétaires.
  1. Les causes de cette dérive

La principale raison de cette situation est l’entrée en vigueur de la loi ALUR. En effet, cette loi a prévu que plusieurs décisions de travaux, qui auparavant se votaient à l’article 25, se votent à présent à une majorité plus faible, prévue à l’article 24 qui impose uniquement le consentement de la majorité des présents et représentés.
 
C’est le cas notamment des travaux nécessaires à la conservation des immeubles ou de ceux découlant de dispositions légales ou règlementaires.
 
Ainsi, ces travaux peuvent aujourd’hui légalement être réalisés dans le cadre d’une délégation de pouvoir accordée au conseil syndical.
 
Mais encore, les syndics optent pour cette solution afin d’économiser sur les frais de reprographie.
 
Et pour cause, depuis l’entrée en vigueur du contrat type, les photocopies sont incluses dans le forfait. Alors qu’avant le syndic avait tout intérêt à réaliser un maximum de photocopies, désormais, il est plus profitable au syndic de réduire leur nombre en faisant voter une délégation de pouvoir, ce qui lui évite d’imprimer des documents qui doivent impérativement être annexés à la convocation d’assemblée générale.
 
C’est donc une économie très importante au profit du syndic qui se fait au détriment d’une transparence à l’égard des copropriétaires et des pouvoirs de l’assemblée générale.
  1. Les dérives de la délégation de pouvoir

La dérive majeure du vote de la délégation de pouvoir est que le conseil syndical se retrouve être au final le seul à déterminer le cahier des charges et à choisir l’entreprise.
 
En effet, bien souvent l’assemblée générale vote le principe des travaux sans cadrer sa mise en œuvre.
 
Ainsi, il est possible que les travaux réalisés par la société choisie par le conseil syndical ne conviennent pas aux copropriétaires ou pire, qu’ils soient mal réalisés, mettant en difficulté le conseil syndical.
 
Autre point, il peut s’avérer que la société retenue soit finalement plus chère que le marché, mettant encore une fois le conseil syndical en porte à faux.
 
Mais encore, cette délégation est un moyen subtil pour le syndic pour ne pas justifier ses honoraires de suivi de travaux. Il se contente d’indiquer qu’il prendra 5% de la facture sans que le syndicat de copropriétaires ne puisse exactement connaitre ce que cela représente au final.
 
Pour résumer, la délégation de pouvoir doit être utilisée de manière vraiment exceptionnelle, telle que pour le choix du fournisseur de gaz, sachant que les offres ont une validité très courte.
 
Soyez donc extrêmement méfiant lorsqu’il s’agit de voter une délégation de pouvoir, car cela n’arrange ni le conseil syndical, ni le syndicat de copropriétaires, mais uniquement les intérêts propres du syndic.