Assemblée générale : attention aux abus des syndics sur leurs honoraires pour le suivi des travaux

Version imprimableEnvoyer par email
Conseils de l'ARC
15/05/2018

Assemblée générale : attention aux abus des syndics sur leurs honoraires pour le suivi des travaux

 
Les pratiques irrégulières et abusives en matière d’honoraires particuliers du syndic perdurent, comme l’attestent les clauses conventionnelles de nombreux contrats de mandat et/ou les convocations aux assemblées générales ordinaires de 2018.

I. Les honoraires du syndic pour le suivi des travaux : le cadre légal

Le syndic peut prétendre de la part du syndicat des copropriétaires à des honoraires particuliers pour le suivi des travaux votés hors budget prévisionnel (art. 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965).
 
La loi A.L.U.R du 24 mars 2014 a complété l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 en précisant que ces honoraires supplémentaires :
  • doivent être adoptés lors de l’assemblée générale, qui se prononce sur les travaux,  et ce dans une résolution spécifique indépendante de celle des travaux ;
  • ne doivent pas être mentionnés, même à titre indicatif, dans le contrat de mandat de syndic approuvé en assemblée générale ;
  • doivent être déterminés en pourcentage T.T.C. du montant H.T. des travaux, et ce, à un taux dégressif selon l’importance des travaux.

II. Les honoraires du syndic pour le suivi des travaux : quelques dispositions irrégulières ou abusives à rejeter

Malgré ce dispositif légal clair et précis, force est de constater le maintien, par certains syndics professionnels, d’agissements irréguliers et abusifs tels que : 
  • la fixation de ces honoraires dans leur contrat de syndic ;
  • le pourcentage de la rémunération proposé hors taxe, quand l’appel de charge se fera toutes taxes comprises donc 20 % en plus que les copropriétaires ne comprennent pas d’emblée ;
  • un pourcentage assorti d’une somme minimum à payer ;
  • une rémunération uniquement pour le suivi « comptable et administratif » : il faut alors comprendre que le syndic ne suivra pas le chantier.
Et ce qui est nouveau : une double ventilation des honoraires :
 
- un pourcentage pour la partie administrative et comptable 
 
- et une rémunération à l’heure pour le suivi du chantier.
 
Cette résolution est illégale car la loi est impérative et impose une rémunération correspondant à un pourcentage.
 
De plus, il est impossible de prévoir un budget avec ce type de résolution, sans parler des risques d’abus et des factures trop élevées.
 
Une telle résolution ou clause irrégulière est la porte ouverte à une action judiciaire en annulation d’un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).
 
Les conseils de l’ARC :
 
Le conseil syndical, en amont de la préparation de l’ordre du jour de l’assemblée générale, doit rester vigilant et veiller à la rédaction adéquate de la convocation d’assemblée générale.
 
A défaut, le président de séance peut encore effectuer certaines corrections avant de soumettre la question au vote des copropriétaires, c’est-à-dire la reformuler, mais attention à ne rien rajouter, ni dénaturer la résolution.
 
Pour calculer le juste pourcentage, surtout pour des travaux importants, n’hésitez pas à demander à votre syndic quelle sera son implication exacte pendant le chantier et ce que cela représentera en termes d’heures de présence.
 

Mais surtout, n’oubliez pas de prévoir un échéancier calqué sur le réel avancement des travaux pour le paiement des honoraires travaux au syndic. Par exemple : 30 % à la commande, 30 % à la réception et 40 % à la levée des réserves.