Les grands groupes de syndics ont attendu avec impatience la publication de l’ordonnance « Copropriété » qui leur permet à présent de profiter de leur mandat pour proposer au syndicat des copropriétaires des contrats de prestations parallèles.
Leur démarche pour obtenir ce « sésame » est comme toujours de sortir leur gros mouchoir et de faire croire que le métier de syndic est déficitaire, devant trouver d’autres moyens de rémunération.
Présentons le concept nébuleux des syndics pour ensuite démontrer pourquoi il est en totale opposition avec la logique, mais surtout avec la réglementation en vigueur.
I. Métier de syndic : un carrefour qui donne sur une autoroute
La philosophie des chambres professionnelles de syndics est de considérer qu’à partir du moment où le syndicat des copropriétaires donne un mandat à un syndic, celui-ci est habilité à proposer en parallèle différents services et prestations annexes.
Ainsi, les professionnels ont réclamé que l’ordonnance copropriété accorde aux syndics le droit de proposer des contrats de prestations annexes qui bien évidemment seront facturés à la copropriété.
Cette demande a été accordée puisqu’elle figure à l’article 16 de l’ordonnance.
Il s’agit donc de leur octroyer une « autoroute sans embouteillages » puisque le syndic qui est à l’initiative de l’élaboration de l’ordre du jour pourra inscrire une question pour soumettre des contrats de prestations qu’il propose, et ce sans forcément en informer le conseil syndical et surtout sans se mettre en concurrence en proposant des offres alternatives.
Les services sont nombreux et dépendant de l’imagination foisonnante des syndics à l’instar du service 24h/24, 7j/7 facturé 9 euros du lot et qui ne sert à rien, si ce n’est à générer des profits au bénéfice du syndic ou de son groupe.
Au-delà des dérives en tout genre que cette disposition démagogique entraînera, ce sont avant tout les petits syndics artisans qui vont en pâtir sachant que les grosses structures vont proposer un éventail de prestations annexes, marginalisant les petits syndics qui ne pourront pas rivaliser. Merci les chambres professionnelles !
Mais il y a selon nous un problème plus problématique qui est que cette disposition s’avère être contraire à la réglementation Hoguet.
II. L’impossibilité de percevoir des honoraires directs ou indirects
Le métier de syndic est régi par la loi Hoguet, numéro 70-9 du 2 janvier 1970 qui définit le cadre de l’activité de cette profession.
Cette loi renvoie à un décret d’application numéro 72-678 du 20 juillet 1972 qui prévoit dans son article 66 la disposition suivante :
« Le mandat précise les conditions de la reddition de comptes qui doit intervenir au moins tous les ans.
Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. »
Ainsi, cette disposition interdit purement et simplement au mandataire qui est le syndic de percevoir une rémunération directe ou indirecte pour laquelle il est nommé.
Autrement dit, le syndic ne peut recevoir une autre rémunération que celle liée à son contrat qui précise les prestations pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire déduisant celles incluses dans le forfait de base.
Plus encore, le syndic ne peut percevoir de rémunération indirecte provenant de tiers de la copropriété, notamment en tant qu’apporteur d’affaires ou en tant que négociateur de contrats de groupes (énergie, contrats, produits…).
D’ailleurs, cette disposition est précisée dans le préambule du contrat type, impliquant qu’il s’agisse d’une mesure qui est non seulement réglementaire, mais aussi contractuelle.
Il serait donc intéressant de comprendre comment les syndics vont faire cohabiter ces deux dispositions.
Il est fort probable que leur intérêt économique tranchera le litige en leur faveur, même si pour cela ils doivent être en infraction.
Affaire à suivre de près, surtout pour le conseil syndical, en attendant les recommandations de l’ARC qui a déjà prévu son plan B…