De nombreux adhérents à l’ARC qui sont également lecteurs de revues spécialisées qui nous ont remonté une information figurant dans la revue de mai 2020 concernant la possibilité pour les syndics de prévoir dans son contrat un barème concernant les honoraires de suivi de travaux.
Il s’agit d’une information erronée qui demande un éclaircissement afin que les journalistes ne reproduisent plus cette communication et surtout pour que les copropriétaires et conseillers syndicaux ne tombent pas dans le piège.
Mais avant, voici l’extrait de l’article concernant les honoraires de suivi de travaux.
I. Un toilettage de la loi du 10 juillet 1965
L‘article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par « l’ordonnance-copropriété » du 30 octobre 2019 en supprimant entre autres une mention particulière qui a provoqué une erreur d’interprétation.
Pour bien illustrer la difficulté, voici la disposition avant et après l’entrée en vigueur de l’ordonnance :
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Avant l’entrée en vigueur
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Après l’entrée en vigueur |
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Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.
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Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.
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Certains juristes et observateurs de bonne foi ont considéré qu’à partir du 1er juin (date d’entrée en vigueur de l’ordonnance), il était possible d’introduire dans les contrats un barème concernant le suivi des travaux puisque la mention suivante a été supprimée : « Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif ».
Cette interprétation est erronée pouvant entraîner une illégalité du contrat, si un syndic venait à introduire une clause précisant même à titre indicatif ses honoraires de suivis travaux.
En effet, le syndic est tenu par un contrat type qui est règlementé et fixé par le décret du 26 mars 2015. Il lui est donc interdit d’ajouter toute mention supplémentaire comme le barème des honoraires de suivi de travaux.
C’est d’ailleurs pour cette raison que dans le cadre de « l’ordonnance-copropriété » a été supprimée cette mention puisque l’un des objectifs des pouvoirs publics était d’harmoniser les textes en procédant à un « toilettage » de la loi du 10 juillet 1965 en supprimant toute mention superflue.
Il ne s’agit pas d’ouvrir une nouvelle possibilité pour les syndics, mais d’être cohérents avec les textes en vigueur et surtout le principe du contrat type règlementé.
II. Une « cohérence » des pouvoirs publics
Afin de confirmer la primauté du contrat type règlementé, le même article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifié par « l’ordonnance-copropriété » prévoit des sanctions financières pouvant aller jusqu’à 15 000 € pour les syndics qui ne respecteraient pas à la lettre le contrat type.
Ainsi, les pouvoirs publics ont compris que le seul moyen pour limiter les abus voire les illégalités était la mise en place d’un contrat type renforcé par des sanctions en cas de non-respect.
Ces sanctions seront prononcées par la Répression des fraudes après qu’une enquête ait eu lieu.
Il est donc clair que la présence de barème de suivi de travaux dans le contrat type de syndic même à titre indicatif serait considérée comme une illégalité susceptible de sanctions financières.
Nous restons à votre disposition pour toutes informations complémentaires.