Audits énergétiques obligatoires :
quelles sont les copropriétés concernées ? Comment faire s’il y a plusieurs bâtiments ?
Avant de répondre à ces deux questions, rappelons les textes, à savoir :
- article 1 de l’arrêté du 28 février 2013 sur les audits énergétiques ;
- article R.134-14 du Code de la construction et de l’habitation (article institué par le décret du 27 janvier 2012 également sur les audits énergétiques).
Article 1, II de l’arrêté du 28 février 2013 :
« II. ― Pour chaque bâtiment défini conformément au premier alinéa de l'article R. 134-14 du code de la construction et de l'habitation [Note de l’ARC : voir ci-dessous], un audit énergétique est réalisé. Néanmoins, lorsque la personne en charge de la réalisation de l'audit énergétique le juge pertinent, un audit énergétique unique peut être réalisé pour plusieurs bâtiments dès lors que ceux-ci sont accolés, (...), et reliés à la même installation collective de chauffage ou de refroidissement.
III. ― Une installation de chauffage ou de refroidissement est dite collective, au sens du présent arrêté, lorsqu'elle dessert, a minima, plus de 90 % des lots à usage d'habitation du bâtiment.
III. ― Une installation de chauffage ou de refroidissement est dite collective, au sens du présent arrêté, lorsqu'elle dessert, a minima, plus de 90 % des lots à usage d'habitation du bâtiment.
IV. ― Un bâtiment est à usage principal d'habitation, au sens du présent arrêté, dès lors que la surface hors œuvre nette totale du bâtiment, dans sa définition applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 portant réforme de la surface de plancher, est représentée pour plus de la moitié par des lots à usage d'habitation ».
Article R.134-14 du Code de la construction et de l’habitation :
« Dans les bâtiments à usage principal d'habitation d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles en copropriété de cinquante lots ou plus, quelle que soit l'affectation des lots, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, le syndic de copropriété inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la réalisation d'un audit énergétique ».
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Répondons maintenant à nos deux questions (même si vous n’avez pas eu le courage de lire les textes ci-dessus, vous pouvez lire avec profit nos réponses...).
1. Quelles sont les copropriétés concernées par les audits énergétiques obligatoires ?
Les audits sont obligatoires dans le cas des copropriétés qui ont les trois caractéristiques suivantes simultanées :
- il faut qu’elles aient plus de 49 lots (principaux ou annexes) ; on doit compter TOUS les lots inscrits sur le règlement de copropriété qu’ils soient raccordés ou non au chauffage (même les caves, les parkings, les commerces, etc.) ;
- il faut qu’elles soient à usage principal d’habitation c’est-à-dire (comme le précise l’arrêté d’ailleurs très mal rédigé sur ce point) que la surface des lots à usage d’habitation (logements ET annexes rattachées à ces logements) doit représenter plus de la moitié de la surface hors œuvre totale ;
- enfin il faut qu’elles disposent d’une installation collective de chauffage (ou de climatisation) ; l’arrêté précise - curieusement - qu’une copropriété est dite disposée d’une installation collective lorsque cette installation desserte plus de 90 % des lots à usage d’habitation (donc si 85 % des lots à usage d’habitation sont desservis ce n’est donc PAS une installation dite collective...).
Voilà. Vous en savez maintenant autant que nous.
2. Comment les audits doivent-ils être faits en cas de pluralité de bâtiments ?
L’arrêté répond à la question suivante : « Comment procéder lorsqu’une copropriété à usage principal d’habitation de 50 lots et plus est constituée par plusieurs bâtiments ? »
La réponse est la suivante : il faut faire un audit spécifique par bâtiment, même si chaque bâtiment fait - à lui seul - moins de 50 lots annexes ou principaux.
Cela peut surprendre, mais s’explique ainsi : lorsqu’il y a plusieurs bâtiments, chacun a souvent des caractéristiques propres (orientation ; nombre d’étages, environnement, etc.).
Dès lors il est nécessaire - si l’on veut être rigoureux - de procéder à un audit par bâtiment.
À noter : si les bâtiments sont accolés et que l’on peut faire un seul audit pour tous les bâtiments, ce sera possible, mais - et cette disposition est tout de même très curieuse - c’est le bureau d’études qui décidera...
Naturellement si les bâtiments sont identiques et construits la même année, le conseil syndical devra exiger que le syndic signe un seul marché avec le bureau d’études et demander à ce que l’audit donne - si besoin - des résultats par bâtiment.
Si le syndic et/ou le bureau d’études refusent et multiplient les prix par trois, vous saurez à qui vous avez affaire...
A noter : très bientôt la sortie de notre guide gratuit : « Les audits énergétiques en copropriété : comment obtenir un audit efficace ? ».