Audits énergétiques obligatoires : attention aux honoraires supplémentaires des syndics

Audits énergétiques obligatoires : attention aux honoraires supplémentaires des syndics

I. Audits énergétiques obligatoires : une nouvelle source de revenus pour les syndics

Comme on sait, la loi Grenelle 2 impose à toutes les copropriétés de plus de 49 lots (principaux ou secondaires) de réaliser un audit énergétique avant le 1^er janvier 2017.

Vont se poser aux copropriétaires deux problèmes :

1. S’assurer que l’audit sera fait dans les règles et qu’il sera efficace (nous sommes en train de réaliser un guide gratuit pour expliquer comment éviter les mauvais audits et les mauvais auditeurs).
2. Vérifier que les syndics ne prélèvent pas d’honoraires particuliers - comme certains ont commencé à le faire - et s’ils le font, savoir agir en conséquence.

Nous allons voir comment il faut aborder ce deuxième problème très délicat.

II. Honoraires ou pas honoraires ? Le problème légal

Même si cela va faire hurler certains syndics, disons d’emblée que légalement les syndics ne PEUVENT pas prélever des honoraires supplémentaires en cas d’audits énergétiques obligatoires.

En effet, au terme de l’arrêté du 19 mars 2010, les honoraires de base des syndics incluent la « gestion des diagnostics et/ou dossiers obligatoires ».

Or, l’« audit énergétique » est bien un « diagnostic ou dossier obligatoire ».

Dès lors les syndics qui vont facturer des honoraires (on voit facilement du 200, 300 voire 400 euros) sont dans l’illégalité et devront rembourser. Et s’ils proposent une résolution spéciale en assemblée générale, il faudra refuser.

III. Honoraires ou pas honoraires : les problèmes pratiques

« D’accord, diront les syndics, nous n’avons pas le droit de prélever des honoraires, mais le décret prévoit que nous devons faire un certain travail. Or ce travail va nous demander du temps supplémentaire et il est normal que nous soyons rémunérés en plus ».

Quel est ce travail supplémentaire prévu par le décret ?

1. Il s’agit d’abord de recueillir des informations et documents concernant le chauffage, les consommations énergétiques et les plans : or un bon syndic n’aura aucun mal à réunir ces documents pour une raison simple : il les a forcément sous la main ou devrait les avoir comme indiqué. Il s’agit des contrats de maintenance, des factures, du carnet d’entretien de la chaufferie, des plans, etc.

1. Il s’agit en second lieu d’organiser pour le compte de l’« auditeur » la visite de la copropriété ainsi que la visite de certains logements.

Il s’agit là effectivement d’un point important du décret. Le problème est le suivant : si le conseil syndical laisse le syndic organiser ces visites, il y a neuf « chances » sur dix que le travail soit fait à moitié et que les visites soient faites partiellement.

C’est pourquoi nous conseillons vivement à nos adhérents de ne surtout pas laisser faire ce travail au syndic et de prévoir un mandat au conseil syndical pour organiser - en concertation avec les occupants et autres copropriétaires - la visite des logements « témoins ».

Ainsi grâce aux bons conseils de l’ARC :

1. vous empêchez le syndic de facturer des honoraires non légaux ;
2. vous déchargez le syndic d’un travail important de relation avec les occupants et vous vous assurez ainsi que ce travail sera fait et bien fait.

Rassurez-vous : si vous expliquez au syndic que - de toute façon - il ne peut toucher d’honoraires supplémentaires, il vous laissera faire.

Voir note article : « Audit énergétique : ça commence ! NEXITY-LAMY Butte Chaumont et « 01 Contrôle » ».