Pour beaucoup de copropriétés, il est temps de contrôler les comptes de l’exercice 2020, alors que pour certaines les assemblées générales pour approuver les comptes de l’année 2019 ne se sont pas encore tenues.
La responsable est bien entendu la covid-19 ! Nous admettons que ce virus a causé une désorganisation totale pour l’ensemble des acteurs et plus généralement pour le pays. Pour autant, il faut malgré tout relativiser la situation en matière de copropriété.
Faisons un état de la situation pour ensuite présenter nos préconisations.
I. Les syndics professionnels aidés par des mesures gouvernementales.
Dès le premier confinement généralisé, le gouvernement a mis ne place de nombreuses dispositions fiscales et aides, notamment le chômage partiel.
En parallèle de ces dispositions nationales, les pouvoirs publics ont pris plusieurs ordonnances successives pour non seulement prolonger de droit les contrats de syndic, mais également pour tenir les assemblées générales de manière totalement dématérialisée, voire par correspondance.
Malgré cet encadrement, un certain nombre de syndics professionnels présentent des retards dans la gestion courante de la copropriété ou pour présenter les comptes, décalant de ce fait de mois en mois les tenues des assemblées générales.
Soyons clairs, de deux choses l’une :
- soit les syndics professionnels n’ont pas pu assumer leur mission du fait de l’arrêt de leur activité et ont bénéficié en contrepartie de chômage partiel, dans ce cas ils doivent rembourser une partie des honoraires.
- soit ils ont continué leur activité et n’ont pas perçu d’aide, dans ce cas ils doivent être dans les délais pour fournir les documents au conseil syndical pour contrôler les comptes et tenir les assemblées générales en leur temps.
Il semble que dans les faits, et pour un certain nombre de syndics voire de groupes, ce sera le double voire le triple gain, puisque en parallèle d’avoir maintenu l’intégralité de leurs honoraires pour une gestion partielle, une partie de la masse salariale du cabinet a été supportée par le dispositif du chômage partiel.
Autrement dit, du profit, du profit et plus de profit.
II. Comment réagir ?
Lors du contrôle des comptes de l’exercice 2020, le conseil syndical doit faire un point avec son syndic sur la réelle activité du cabinet pendant la crise de la covid-19.
L’objectif n’est pas de critiquer le syndic, mais de faire l’analyse sur ce qui a fonctionné et les services qui ont été mis en stand-by.
Les points à relever peuvent être par exemple le maintien ou non de l’accueil téléphonique, de la possibilité de joindre et d’échanger avec le gestionnaire, le service comptable ou contentieux.
Pour cela, le conseil syndical doit partir d’éléments factuels tels que l’obtention des documents réclamés et dans quel délai, ou encore s’il a été sollicité par le gestionnaire pour élaborer l’ordre du jour.
En définitive, il faut déterminer si le syndic est légitime à réclamer l’intégralité de ses honoraires ou au contraire s’il doit convenir d’un avoir sur ses honoraires de base en fonction de l’activité partielle réalisée sur la copropriété et surtout en tenant compte des charges du cabinet qui ont été payées par les dispositifs hybrides.
Comprenons-nous bien, il ne s’agit pas de baisser des honoraires, mais de réviser ces derniers en fonction des heures assurées par le syndic dans l’administration de la copropriété et au vu des subventions de l’État qu’il a perçues.