Dès l’entrée en vigueur du contrat type défini par le décret du 26 mars 2015, nous avons pu constater les premières dérives qui consistent tout simplement pour les syndics à utiliser les failles du dispositif réglementaire.
Trois ans et demi après son entrée en vigueur, il est intéressant de faire un tour de piste et de contrôler comment ces professionnels ont appréhendé le contrat type.
Pour réaliser cette étude, nous avons repris un contrat récent émanant du cabinet Foncia.
Comme vous allez le constater tout est dans la finesse de la présentation pour rendre plus « digestes » leurs abus.
I. Des pénalités de retard toujours aussi ridicules
Trois ans et demi après l’entrée en vigueur du contrat type la situation reste inchangée puisque le montant de pénalité est fixé à 1 euro en cas de retard à la remise de la fiche synthétique.
Ce point est important à préciser car il démontre la prise de conscience des syndics dans leur manque de réactivité aux demandes légitimes d’un copropriétaire ou du conseil syndical voulant ainsi minimiser au maximum les pénalités ou plutôt la casse pour eux.
Voici donc la clause prévue dans le contrat Foncia :
Ce point confirme le combat gagné par l’ARC qui a introduit dans la loi ELAN la publication d’un décret qui aura pour objet de fixer les pénalités de retard imputées sur les honoraires du syndic si ce dernier retarde la remise des documents demandés au conseil syndical.
II. Une réunion du conseil syndical au minimum
Là aussi, c’est flagrant.
Malgré le fait qu’il s’agisse d’une grande copropriété pour laquelle le syndic réclame plus de 16 000 euros d’honoraires, seule une réunion avec le conseil syndical est prévue.
Ainsi, dans le cadre de cette réunion, ils sont censés contrôler les comptes, établir l’ordre du jour et le budget prévisionnel, contrôler les impayés et les actions judiciaires notamment en recouvrement de charges…
Autrement dit, impossible en une seule réunion, impliquant la facturation de réunions supplémentaires au temps passé.
Il s’agit d’une stratégie commerciale répandue qui consiste à minimiser les tâches incluses au forfait pour pouvoir facturer des vacations supplémentaires.
III. Des tarifs horaires qui s’envolent
Il s’agit d’un point qui souvent passe à l’as alors qu’il peut faire très mal : le tarif horaire.
Le cabinet Foncia propose un tarif de 140 euros de l’heure qui peut être majoré de 50 % si la prestation est effectuée en dehors des jours et horaires ouvrables, soit atteignent la « modique » somme de 210 euros.
Qui dit mieux ? (Et c’est possible…)
IV. Une réduction des honoraires incohérente
Le contrat type réglementaire impose de préciser le montant de réduction des honoraires en cas de dispense d’extranet au syndic ou en cas de transfert de la gestion des archives à une société spécialisée votés par l’assemblée générale.
Les syndics ont été épinglés par la Direction départementale de la protection des populations du fait qu’ils prévoyaient un coût arbitraire irrecevable de 1 euro.
Pour rectifier le tir, le cabinet Foncia propose à présent un coût de 36 euros.
Il s’agit là d’un prix tout aussi ridicule qui est loin des économies substantielles qu’il réalise notamment lorsqu’il transfert la gestion des archives qu’il devait assurer dans le cadre de son forfait de base vers un prestataire.
Il s’agit bien d’un abus politiquement correct qui fait croire qu’il y a eu une prise de conscience des professionnels tout en continuant à profiter de la situation.
V. Des vacations au temps passé
Et maintenant, le clou du spectacle !
Le cabinet Foncia présente dans son contrat quasiment aucun coût de prestation mais facture au temps passé :
Cette politique commerciale est perverse puisque le conseil syndical ne peut plus procéder à des comparaisons avec un autre contrat concurrent, mais en plus aura des difficultés à contrôler avec exactitude le temps réellement passé par le syndic pour une prestation.
En effet, comment contrôler qu’il a passé deux heures vingt-cinq et non une heure et quart ?
VI. Des tarifs privatifs hors compétition
Nous avons-là une nouvelle preuve de comment fonctionne les syndics : profiter du monopole qui leur est fait en tant que mandataire de la copropriété pour demander des tarifs exorbitants aux copropriétaires lorsqu’ils réclament des documents ou informations.
Pour exemple : 100 euros TTC la délivrance d’information nécessaire à la réalisation d’un diagnostic, 60 euros pour la délivrance d’une copie d’un diagnostic technique.
Sans oublier le tarif pour l’état daté qui s’élève à 450 euros, 199 euros pour l’opposition sur mutation et 299,40 euros pour une constitution d’hypothèque.
Eh oui ! On est très loin de la perfection…