A plusieurs reprises nous avons expliqué que l’obligation de mise en concurrence des contrats de syndics pouvait être une mascarade avec au final des propositions incomparables.
La raison est que chaque cabinet de syndic développe sa propre politique commerciale qui est déterminée souvent à partir du nombre de lots qui composent la copropriété.
A travers une mise en concurrence de contrats de syndics pour une même copropriété composée de 24 lots, nous allons comprendre pourquoi il est difficile au final de comparer les offres et surtout d’affirmer que la proposition la moins chère n’est pas forcément la plus intéressante.
I. Comparer des choux et des carottes
Avant d’entrer dans le détail des offres, rappelons qu’avant même de comparer les contrats de syndics il est impératif de comparer les cabinets.
Et pour cause, il est facile de proposer des tarifs ultra-bas si le cabinet ne dispose pas de personnel, de locaux ou encore d’infrastructures informatiques (Eh oui ! ça existe…).
Quant aux cabinets constitués, faut-il encore savoir s’ils disposent d’un service interne de comptabilité, de contentieux, ou encore combien de copropriétés gèrent chaque gestionnaire.
Ces éléments peuvent alors expliquer et même compenser les écarts de prix.
Afin d’analyser la mise en concurrence réalisée par le conseil syndical, comparons les trois contrats proposés par les cabinets Citya, André Griffaton et La Pagerie sur quatre critères qui seront ramenés aux honoraires de base qui sont :
- Le nombre de visites inclu au contrat
- Le nombre de réunions prévu avec le conseil syndical
- La durée de la tenue de l’assemblée générale
- Le tarif horaire
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Citya |
André Griffaton |
La Pagerie |
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Nombre de visites de l’immeuble assuré par le syndic |
4 |
4 |
4 |
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Nombre de réunions avec le syndic |
1 |
1 |
4 |
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Plage et durée de l’assemblée générale |
9h-17h 2h |
9h-17h 2h |
18h-21h 3h |
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Tarif horaire |
126 |
140 |
100 |
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Honoraires de base |
7 200 |
8 460 |
7 500 |
II. Que constatons-nous ?
Tout d’abord, on peut constater un écart de prix d’un contrat à un autre allant de 7 200 euros à 8 460 euros, soit un taux de variation de 17,5 %, présentant le contrat Citya comme le plus concurrentiel.
Ceci étant, celui-ci prévoit une tenue d’assemblée générale de deux heures pendant les heures ouvrables.
Or, si l’usage de la copropriété est que l’assemblée générale se déroule en soirée, des vacations horaires seront facturées, impliquant au final que les honoraires prélevés par Citya seront probablement plus élevés que ceux du cabinet La Pagerie, sachant que lui inclut dans son forfait la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables.
Pour que l’analyse soit encore plus fine, il aurait fallu comparer plusieurs autres variables comme le prix de l’état daté ou de la mise en demeure ou encore les modalités de tarification des différentes prestations complémentaires ou supplémentaires.
Il est probable qu’au final les disparités seraient trop nombreuses.
Cette situation trouve son origine dans le fait que les variables n’ont pas été cadrées au préalable par le conseil syndical, impliquant que les syndics répondent sur les bases qu’ils ont eux-mêmes fixées, proposant des offres difficilement comparables.
C’est pour cette raison que dans l’idéal, le conseil syndical doit établir lui-même le cahier des charges en définissant les variables de base qu’il souhaite voir figurer au contrat (nombre de visites sur site, nombre de réunions avec le conseil syndical, créneaux et durée de l’assemblée générale), pour ensuite laisser le syndic faire sa proposition de tarif sur cette base.
A présent, c’est à vous de jouer, il n’est jamais trop tard.
PS : l’ARC a développé un outil permettant au conseil syndical d’établir lui-même son propre contrat type afin que les syndics prospectés répondent sur cette base.
Pour accéder à l’outil, il suffit de se connecter sur le portail de l’adhérent à partir du lien suivant et en cliquant sur l’outil « Copro Syndic » : https://www.copro-devis.fr/portailcs/index.php