La problématique des petites copropriétés est relativement méconnue et peu prise en compte dans la législation française. A ce titre, il n’existe pas de définition claire permettant de caractériser une « petite copropriété ».
Certains experts s’accordent sur la limite de 20 lots alors que le cadre législatif privilégie les copropriétés comptant moins de 10 lots : par exemple, la loi ALUR du 24 mars 2014 oblige la mise en place d’un fonds travaux excepté pour les copropriétés de moins de 10 lots (article 14-2 III de la loi du 10 juillet 1945).
Les enjeux autour de ces ensembles sont pourtant centraux du fait de leur proportion importante au sein des copropriétés – les copropriétés de moins de 10 lots représentent 25 % des lots en copropriété et surtout 60 % des immeubles – mais aussi en raison des risques inhérents à leur taille.
I. Les difficultés inhérentes aux petites copropriétésLa difficulté majeure à laquelle sont confrontées les petites copropriétés concerne la gestion courante.
En effet, elles sont peu rentables pour les syndics professionnels au vu du faible nombre de lots et de l’impossibilité de réaliser des économies d’échelles. Dans un souci de rentabilité, ces derniers sont donc obligés de pratiquer des honoraires de gestion élevés et le ratio honoraire...
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