Fonds travaux : attention au double discours des syndics

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Conseils de l'ARC
07/07/2017

Fonds travaux : attention au double discours des syndics

 
Nous avons écrit un nombre important d’articles concernant le fonds travaux car nous constatons que ce dispositif important est encore mal compris par les copropriétaires et surtout détourné par certains syndics.
 
La raison de ce comportement est que les syndics ne se passionnent pas pour un dispositif qui leur impose une nouvelle responsabilité, sans qu’ils tirent profit des fonds, les sommes devant être déposées sur un compte rémunéré au seul bénéfice du syndicat de copropriétaires.
 
Pour dissuader les copropriétaires de constituer ce fonds, certains syndics tiennent un discours volontairement en infraction avec les textes légaux.
 
Voyons quel est le langage qu’ils utilisent pour ensuite indiquer nos préconisations en vue d’éviter ce type de dérives.
  1. Un fonds travaux non obligatoire

Rappelons tout d’abord un principe légal : l’absence de constitution de fonds travaux et d’ouverture de compte bancaire séparé et rémunéré spécifique à ce fonds peut entraîner la nullité du contrat du syndic. Cela résulte de l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR.
 
Malgré cela, lors du vote de la résolution concernant la détermination du taux de cotisation du fonds travaux (qui ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel) le syndic indique verbalement que les copropriétaires peuvent voter contre la constitution du fonds travaux sans entraîner de risques pour la copropriété.
 
L’objectif est d’éviter de prendre en charge une nouvelle obligation en mettant en porte-à-faux le syndicat de copropriétaires qui aura voté une résolution illégale.
 
Agréable le mandataire de la copropriété n’est- ce pas ?
  1. Comment réagir

Avant d’indiquer comment le conseil syndical doit réagir devant ce type de comportements, rappelons que le syndic est un mandataire légal qui a un devoir de loyauté vis-à-vis du syndicat de copropriétaires, son mandant.
 
Ainsi, le syndic ne peut pas - en théorie – œuvrer en sens contraire aux intérêts de son client.
 
Par conséquent, si le conseil syndical se retrouve face à ce type de syndic qui tient un discours incohérent, affirme que le fonds travaux n’est pas obligatoire et que le syndicat de copropriétaires peut voter contre le principe ou convenir d’un taux de cotisation inférieur à 5 % du budget prévisionnel, il faudra exiger un écrit de sa part ou une mention explicite l’engageant dans le procès- verbal.
 
Par ce procédé, le syndic sera seul responsable si un copropriétaire engageait une action en annulation de la résolution pour manquement aux dispositions légales.
 
Il y a alors de fortes chances que le syndic se ravise et refuse d’en faire mention dans la résolution.
 
C’est d’ailleurs comme cela que l’on a réussi à démasquer un syndic qui a refusé d’écrire dans la résolution qu’il n’y avait pas d’obligation de constituer un fonds travaux.
 
Comme toujours, lorsqu’un syndic veut jouer au plus malin, l’ARC et les conseillers syndicaux savent comment réagir.