Les travaux de réfection des parties communes constituent une question essentielle des assemblées générales, en raison de leur coût plus ou moins élevé pour les copropriétaires : contrats avec les entreprises de travaux, assurances, honoraires des divers intervenants, dont ceux du syndic.
Cette source financière facile et importante des syndics professionnels, les conduit bien souvent à enfreindre le dispositif légal ou tout du moins à profiter d’une faille, dans un souci de profit accru, comme le révèlent de nombreuses convocations d’assemblées générales de 2019.
I. Des agissements illicites
L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic peut prétendre à des honoraires additionnels à son forfait pour le suivi des travaux sur les parties communes ou les équipements collectifs.
Ces travaux ne peuvent pas relever du budget prévisionnel et doivent faire l’objet d’une résolution particulière arrêtant les prestations et fixant un budget dédié (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
Le syndic peut bénéficier d’une rémunération distincte pour chacun de ces travaux.
C’est une résolution spécifique qui fixe la rémunération qui ne peut être qu’un pourcentage déterminé sur le montant HT du marché et ce de manière dégressive.
Il est à noter que le syndic ne peut pas stipuler ces honoraires, même à titre indicatif dans son contrat.
Or, les convocations des assemblées générales 2019 établies et notifiées par les syndics professionnels contiennent les illégalités suivantes concernant les propositions d’honoraires supplémentaires :
- leur insertion dans une résolution unique qui regroupe les travaux de rénovation des parties communes et des équipements collectifs avec cette rémunération ;
- leur ventilation qui n’est pas prévue par la loi. La prestation du syndic est dissociée de la manière suivante, avec un petit pourcentage pour chacune :
● financière et comptable : appels de fonds, règlement des factures ;
● juridico-administrative : signature du contrat, souscription de l’assurance quand elle est nécessaire, autorisation administrative de travaux, réception de l’ouvrage ;
● technique : maîtrise d’œuvre, pour laquelle il n’est ni assuré, ni compétent, à l’exception de certains professionnels ayant la double casquette de syndic et d’architecte ;
L’addition des pourcentages conduit généralement à un résultat trop disproportionné.
- l’absence de dégressivité selon le montant du marché ;
- le remplacement du pourcentage par une somme fixe, ou un forfait minimum qui se substitue au pourcentage si la rémunération du syndic est trop faible.
Outre les illégalités, l’on relève également une pratique abusive en ce qui concerne la fixation des honoraires du syndic pour le suivi des travaux.
II. Un comportement abusif
L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les honoraires du syndic sont établis en pourcentage du montant hors taxe des travaux de manière dégressive, mais sans prendre soin d’indiquer si ce pourcentage s’entend hors taxe ou toutes taxes comprises.
Ce point, qui pourrait paraître anodin pour certains, a pourtant une incidence financière non négligeable pour les copropriétaires, les honoraires du syndic relevant du taux de TVA ordinaire de 20 % (article 278 du Code général des impôts).
Cela augmente donc la charge correspondant à la rémunération du syndic de 20 % soit 1/5.
Les honoraires réglés par la copropriété correspondent à la somme toutes taxes comprises et c’est bien cette somme qui est imputée aux copropriétaires lors de la régularisation des charges travaux.
C’est donc cette rémunération toutes taxes comprises du syndic qui est votée lors de l’assemblée générale. Il n’en serait peut être pas de même si le syndicat des copropriétaires récupérait la TVA, ce qui n’est pas le cas.
De plus, si le législateur avait voulu que ce soit la rémunération hors taxe du syndic qui soit votée, il l’aurait précisé comme il l’a fait pour le montant des travaux, somme de référence.
Il appartient donc au syndicat de copropriétaires de négocier en assemblée générale des honoraires du syndic compétitifs, moyennant notamment un pourcentage TTC sur le montant HT des travaux.
Un pourcentage peut paraître peu élevé, mais il faut calculer la rémunération TTC qui en découle pour le syndic par rapport au coût des travaux.
Ensuite, il faut diviser ce nombre par le tarif horaire du syndic pour voir à combien d’heures cela correspond. Le jour de l’assemblée générale, le président de séance doit interroger le syndic sur le temps que lui ou son assistance passera pour suivre les travaux et gérer le dossier.
Si la rémunération paraît trop élevée, l’assemblée doit négocier à la baisse le pourcentage.
Bien évidemment, nous sommes persuadés que les syndics ne cherchent pas à se rémunérer plus qu’ils ne travaillent…