L’AnAH, les copropriétés en difficulté,
l’ARC et l’UNARC
I. Un communiqué de l’AnAH faisant état, à juste titre, du succès de ses actionsDans un communiqué récent que nous reproduisons en fin d’article, l’AnAH se félicite des résultats obtenus dans les copropriétés en difficulté qui font l’objet de Plans de sauvegarde et d’opérations programmées d’amélioration de l’habitat « copropriété dégradée ».
II. Les hommes et les femmes de terrain
Cette information est tout à fait justifiée, mais nous aurions voulu apporter deux précisions qui manquent au communiqué de l’AnAH.
La première précision est que cette réussite est en grande partie due à la qualité du travail déployé sur le terrain tant par les responsables locaux des collectivités territoriales (élus, agents) que par les équipes opérationnelles choisies par les Villes pour conduire ces opérations difficiles.
Ces équipes sont peu nombreuses et souvent issues du même « terreau » :
-
-
les PACT ;
-
Habitat et Développement ;
-
URBANIS ;
-
les bureaux d’études OZONE ou APIC, par exemple ;
-
et l’ARC.
-
Oui, c’est une des particularités peu connues de l’ARC que le fait que nous intervenions dans les copropriétés en difficulté aux côtés des collectivités, mais aussi en « équipe » avec les grands ou moins grands réseaux d’opérateurs (PACT, URBANIS, Habitat et Développement, bureaux d’études (tels que OZONE). Voici, à titre d’exemple, quelques-unes des communes où nous agissons : Cergy-Pontoise, Argenteuil, Bagnolet, Clichy-sous-Bois, Trappes, Mantes la Jolie, Sevran, Aulnay sous Bois Montreuil, Sarcelles, les Mureaux, Évry, etc. etc.
En permanence cinq salariés de l’ARC agissent pour participer au redressement de ces copropriétés : analyse de la gestion et aide à la maîtrise des charges, formation des conseils syndicaux, traitement des impayés, résolution des conflits, préparation des assemblées générales, etc. Ceci sur plusieurs années.
Au final des copropriétés avec des taux d’impayés pouvant atteindre - au départ - 200 % (deux cents) du budget sont ramenés à un taux de 10 % ; des charges qui au départ s’établissent à 60 €, voire 70 € le mètre carré sont ramenés à 30 € ou 40 € ; des travaux d‘abord légers puis lourds peuvent être votés dans des immeubles à l’origine insalubres, etc. etc.
Parfois il nous faut cinq ans mais souvent plutôt dix ans pour effectuer ce « redressement ». Il est d‘ailleurs important que l’AnAH et son président aient souligné l’importance de cette durée
II. Des besoins importants non satisfaits
L’AnAH aurait pu dire aussi, dans son communiqué, qu’au-delà des 105 opérations engagées et effectivement réussies grâce au travail de terrain évoqué plus haut, il aurait fallu traiter au moins 500 copropriétés de plus et que - faute d’argent - celles-ci continuent parfois à se dégrader.
Le communiqué souligne que l’AnAH a consacré 88 millions d’euros en 2011. Cet argent - prélevé sur le 1 % logement et non plus sur le budget d’État - reste, malheureusement très, très insuffisant.
Voilà, nous voulions - à l’occasion de ce communiqué où l’AnAH marque sa satisfaction - à la fois associer les collectivités et les opérateurs, dont l’ARC, à ce réel succès, mais aussi dire combien de copropriétés en difficulté - malheureusement -échappaient aux succès de l’AnAH et de ses partenaires faute de moyens.
Voici le communiqué de l’AnAH en date du 8 avril 2012 :
« Selon une enquête conduite par l’Anah sur 105 copropriétés, près de 70% des copropriétés ayant fait l’objet d’une action de redressement à travers une opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah) ou d’un plan de sauvegarde (PLS) se sont redressées de façon durable.
Une conclusion déterminante à l’heure où le président de l’Anah, Dominique Braye, souhaite que les copropriétés « soient promues au rang d’enjeu national » et alors que le financement de l’Agence est assuré pour les 3 années à venir. Cette enquête a été menée auprès des opérateurs et des syndics de copropriétés ayant fait l’objet d’un redressement sur l’ensemble du territoire et avec des profils représentatifs des copropriétés en difficulté : 1/3 construites avant 1948 en Ile de France et en province, 1/3 construites après 1948 en Ile de France et 1/3 construites après 1948 en province).
Les conclusions de l’enquête permettent de dresser un bilan très positif des opérations de l’Anah:
Plus de 75% des personnes interrogées considèrent que le diagnostic initial de la copropriété en difficulté était complet et suffisant,
La moitié des opérateurs constate un fonctionnement sans problème de l’assemblée générale des copropriétés, après le démarrage de l’intervention de l’Anah,
70% des personnes interrogées constatent un retour à un fonctionnement pérenne de la copropriété ou un arrêt de la spirale de dégradation de la copropriété (avec parfois quelques fragilités encore existantes). Moins de 5% des personnes interrogées regrettent que l’opération menée n’ait pas permis d’améliorer la situation de la copropriété.
Cette enquête confirme la pertinence des actions de l’Anah, l’opérateur dédié au redressement des copropriétés en difficulté depuis 2002. Mais pour être efficaces, ces actions doivent s’inscrivent dans la durée, et au-delà des 5 années prévues pour les PLS et les OPAH. C'est pourquoi 15% des syndics déclarent que les opérations ont permis de freiner la dégradation, sans résoudre totalement la situation : une intervention supplémentaire ou plus longue, dans ces cas-là, s’avère donc nécessaire.
Le temps, indispensable à la réalisation d’un bon diagnostic initial mais aussi à la restauration d’une bonne gouvernance de la copropriété, à l’accompagnement social des copropriétaires et à la réalisation des bons travaux, ne doit pas être compté. C’est un des points mis en évidence dans le rapport de Dominique Braye sur les copropriétés en difficulté, rapport qui appelle à ce que soit engagée une action d’ensemble sur ce sujet.
L’Anah a consacré, en 2011, près de 88 millions d’euros au redressement de copropriétés en difficulté. Un investissement nécessaire et dont la pérennité est assurée jusqu’en 2014 à travers le financement d’Action Logement. Les décrets fixant la répartition des fonds d’Action Logement, publiés le 14 mars 2012, prévoient, pour l’Anah, une enveloppe de 390 millions d’euros en 2012 et 320 millions d’euros en 2013. Les 950 millions d’euros prévus pour 2014 feront l’objet d’une répartition entre l’Anah et l’Anru ».