Le plus couramment, en copropriété, l’immeuble est raccordé au réseau d’eau public avec notamment un compteur général qui est relevé (ou estimé) trimestriellement par la compagnie des eaux.
Le syndicat des copropriétaires qui est le titulaire du compte dans le cadre d’un contrat collectif reçoit ainsi chaque trimestre une facture d’eau basée sur la consommation réelle de l’immeuble relevée au compteur général (ou sur une estimation à éviter et dans tous les cas à surveiller). Ainsi, les copropriétaires ne reçoivent pas directement de factures liées à leur consommation d’eau mais paient celles-ci dans le cadre des appels de fonds provisionnels effectués par le syndic.
De prime abord cela ne paraît pas très compliqué, cependant, régulièrement (chaque année en réalité) nos adhérents syndics non professionnels sont confrontés à la problématique de la gestion de ce poste.
Le mode de répartition de la consommation d'eau peut varier selon les immeubles. Il existe ainsi plusieurs méthodes pour répartir la consommation d'eau dans un immeuble collectif et certaines sont plus simples à appliquer que d’autres. En résumé, en dehors du cas où chaque logement (commerce ou bureau) est doté de compteur individuel permettant de payer directement leurs factures d’eau à la compagnie des eaux, deux cas principaux sont rencontrés :
- Si les logements ne sont pas dotés de compteurs divisionnaires, la consommation générale de l'immeuble est répartie, sauf disposition contraire du règlement de copropriété, en fonction des tantièmes généraux entre les copropriétaires.
- S’il existe des compteurs divisionnaires, les consommations individuelles d’eau sont prises en compte en fin d’exercice pour procéder à une régularisation des consommations afin que les copropriétaires ne paient que l’eau qu’ils ont réellement consommée et une quote-part de la consommation indivise qui a été utilisée pour les parties communes.
A. Cas N°1 : la répartition des charges d’eau selon les tantièmes généraux
Dans ce premier cas, l'immeuble dispose uniquement d'un compteur général installé par la compagnie des eaux locale. Celui-ci comptabilise de façon globale la consommation de l'ensemble des appartements et celle des parties communes (arrosage des espaces verts, nettoyage, etc.).
Si la consommation d’eau est raisonnable, si les appartements sont sensiblement identiques, l’occupation des logements semblables et les modes de vies des uns et des autres ne sont pas très différents, dans la pratique, cette méthode de répartition des charges d’eau est la plus simple.
L’eau est répartie entre chaque copropriétaire au prorata des tantièmes généraux affectés à leur (s) lot (s) et ce, quelle que soit leur consommation d’eau effective.
Le syndic doit effectuer un simple calcul « en croix »:
Comme nous le voyons, c’est simple, mais il y a des contreparties à cette méthode.
L’utilisation de cette méthode a effectivement plusieurs inconvénients :
- Le premier est que les copropriétaires paient l’eau en fonction de leurs tantièmes et non pas en fonction de leur consommation réelle. Cette méthode peut donc s’avérée très injuste.
Dans notre exemple, un couple disposant d’un logement plus grand que celui d’une famille de 4 personnes paiera une plus grande consommation d’eau que cette dernière alors qu’en réalité sa consommation est probablement sensiblement inférieure puisqu’ils sont deux fois moins nombreux.
- Le deuxième est que compte-tenu que les copropriétaires ne connaissent pas la quantité d’eau qu’ils consomment réellement, ils sont beaucoup moins vigilants et ne sont pas du tout incités à maîtriser leurs consommations.
Ainsi, dans le cas où l’occupation des logements est très hétérogène et pas forcément en adéquation avec le type de logements, il peut être judicieux de proposer en assemblée générale la pose de compteurs divisionnaires d’eau.
B. Cas N°2 : la répartition des charges d’eau selon les consommations d’eau individuelles relevées aux compteurs divisionnaires
Dans ce deuxième cas, le compteur général subsiste et le service des eaux continue de facturer au syndicat des copropriétaires sa consommation d’eau relevée au compteur général. La particularité ici réside dans le fait que chaque lot principal (en général) dispose de compteurs divisionnaires dont le relevé périodique (au minima une fois par an) permet au syndic de « facturer » chaque copropriétaire d'après sa consommation réelle.
En pratique, la consommation d’eau est provisionnée par chaque copropriétaire à travers le règlement des appels de fonds pour charges courantes comprenant une part des dépenses d’eau estimées en fonction de la consommation d’eau moyenne habituelle de l’immeuble. Le plus souvent, le budget eau est appelé selon les tantièmes généraux de chacun. Le problème est que dans certains cas où les appartements et la population sont hétérogènes, certains copropriétaires se verraient appelés dans le cadre du budget prévisionnel des charges eau largement supérieures à leur consommation réelle.
En ce sens il peut être proposé la modification des modalités d’appels de fonds du budget lié à la consommation d’eau en assemblée générale, il est conseillé de voter cette résolution chaque année :
MODIFICATION DES MODALITES D’APPELS DE FONDS DU BUDGET EAU DANS LE CADRE DU BUDGET PREVISIONNEL (article 24)
Projet de résolution :
L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré, décide de modifier les modalités d’appels de fonds des charges eau et décide que le budget eau soit appelé selon une clé spécifique basée sur la consommation d’eau de chaque lot constatée sur 2018. Ces modalités seront applicables à compter du 1er janvier 2020.
Ci-après les modalités de répartition appliquées par lot :
En fin d’exercice, à la date d’arrêté des comptes de l’exercice qui sera approuvé en assemblée générale l’année suivante, le syndic doit procéder à ce qu’on appelle la « régularisation des charges eau ».
Il doit ainsi imputer la consommation d’eau réellement consommée à chaque copropriétaire sur la base des relevés effectués aux compteurs divisionnaires.
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Attention ! Il est indispensable d’être vigilant sur la date effective des relevés ! Les dates de relevé du compteur général et des compteurs divisionnaires doivent être au plus proche possible. Si elles sont trop éloignées, il en résultera des distorsions de consommations avec soit un indivis (« résiduel ») trop important, soit au contraire un indivis négatif. Pour éviter au maximum ce problème, il faut tout d’abord - si ce n’est déjà fait – demander la pose d’un compteur général télé-relève à la compagnie des eaux et relever les compteurs divisionnaires en fin d’année entre le 20 et 31 décembre (période à laquelle le compteur général est relevé). Si la copropriété dispose d’un contrat de relevé des compteurs avec une société, il ne faudra pas hésiter à leur imposer cette période. |
- Etape 1 : Calcul du coût du m3 d’eau froide facturé par la compagnie des eaux
En pratique, le syndic doit reprendre la totalité des factures d’eau de l’exercice considéré transmise par le service des eaux.
Il devra alors diviser le coût total des consommations facturées par le nombre de m3 consommé indiqué sur le recto des factures. Il pourra ainsi calculer le prix moyen du m3 d’eau froide (entre 3,5 (Paris) et 4,5 €uros le m3 en moyenne sur l’Ile de France).
- Etape 2 : Consommation annuelle relevée aux compteurs divisionnaires
Le syndic reprend chaque relevé d’eau et calcule la consommation annuelle relevée aux compteurs divisionnaires :
On obtient ainsi, la consommation réelle du copropriétaire sur l’année qu’il peut multiplier par le coût du m3 d’eau préalablement calculé.
Par exemple, une consommation annuelle de 120 m3 relevé au compteur divisionnaire sera facturée : 120* 4,15 € = 498 €.
Le syndic doit effectuer ce calcul pour l’ensemble des copropriétaires.
- Etape 3 : Régularisation
La dernière étape est de procéder à la régularisation effective des consommations d’eau.
Le syndic doit soustraire du montant provisionné dans le cadre du budget prévisionnel le montant résultant de la consommation d’eau réellement constatée :
- Soit le montant réel est inférieur et dans ce cas, le copropriétaire sera remboursé ;
- Soit il est supérieur et le copropriétaire devra payer la différence.
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Remarque importante ! Il existe toujours une différence entre la consommation générale de l'immeuble facturée par le service des eaux et la somme des relevés individuels. On considère qu’un delta inférieur à 5 % de la consommation totale n’est pas inquiétant. Ce delta, appelé indivis (ou « résiduel ») reste pour sa part réparti en fonction des tantièmes généraux. |
On le voit, l’avantage de la répartition selon la consommation réelle est le contrôle et la maîtrise de sa consommation individuelle d’eau sans être tributaire de celles des autres copropriétaires.
- Présentation comptable de la répartition de l’eau en cas de compteurs divisionnaires
Sur le relevé général des dépenses, les factures d’eau de la totalité de l’exercice doivent apparaître en clé générale : date de la facture, consommation en m3 en précisant s’il s’agit d’une consommation relevée ou estimée, montant de la facture.
De ce coût global sur l’année est retranché le total des consommations individuelles relevées aux compteurs divisionnaires en m3 et en €uros. On utilisera alors une clé de répartition spécifique appelée « Consommation individuelle d’eau ».
Au niveau de l’annexe 3, on retrouvera alors :
- Les décisions préalables à prendre en assemblée générale
Pour individualiser les compteurs d’eau, certaines décisions doivent être prises en assemblée générale.
Tout d’abord, il faut faire le choix soit de l’achat de compteurs divisionnaires, soit de la souscription à un contrat de location-entretien-relève des compteurs divisionnaires.
Concernant, l’achat de compteurs divisionnaires, il est nécessaire de valider la décision d’achat et de pose des compteurs divisionnaires
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles, jointes à la convocation, des entreprises :
- … pour un montant de … € TTC
- … pour un montant de … € TTC
- … pour un montant de … € TTC
Décide de faire installer les compteurs d’eau froide par l’entreprise … pour un coût global de … € TTC.
Décide que les coûts des travaux seront répartis conformément au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965, suivant la clé de répartition suivante : …
Mandate le Syndic pour procéder aux appels de fonds nécessaires comme suivent :
- … % exigible le …/…/…
- … % exigible le …/…/…
La date prévisionnelle d’installation des compteurs est fixée au …/…/… .
Si la copropriété fait le choix d’une location de ces compteurs divisionnaires, dans ce cas, il faudra décider du point suivant
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles, jointes à la convocation, des entreprises :
- … pour un montant de … € TTC/an
- … pour un montant de … € TTC/an
- … pour un montant de … € TTC/an
Décide de signer un contrat de location, entretien et relève des compteurs d’eau froide avec l’entreprise … pour un coût global de … € TTC/an.
Décide que les frais seront répartis conformément au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965, suivant clé de répartition suivante : …
Mandate le Syndic pour procéder aux appels de fonds nécessaires le …/… de chaque année.
La date prévisionnelle d’installation des compteurs est fixée au …/…/… .
Dans les deux cas, achat ou location, d’autres questions complémentaires doivent être soumises au vote de l’assemblée générale :
Projet de résolution :
L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de modifier la clause du règlement de copropriété (article … page …) traitant des modalités de la répartition des charges d’eau froide pour tenir compte de la mise en place de compteurs divisionnaires et permettre une répartition des charges au prorata des consommations individuelles.
Elle retient la nouvelle rédaction suivante :
« Les charges d’eau froide sont réparties suivant la différence des index de consommation relevés à la fin de chaque exercice comptable.
Le différentiel qui résultera entre le volume total d’eau fourni au syndicat et le total des consommations des compteurs divisionnaires sera réparti suivant les tantièmes [généraux ou « eau » (au prorata des consommations individuelles de l’exercice n)].
L’assemblée générale donne mandat au syndic de procéder à la publication au fichier immobilier auprès du notaire de son choix, selon un montant plafond de … € TTC.
Les appels de fonds nécessaires seront réalisés le …/…/… .
Toute personne doit rendre accessible son logement ou son local sur demande du prestataire ou du syndic pour l’installation, la maintenance, la visite de contrôle annuel et la relève des index.
En cas de refus de l’occupant de donner accès aux installations, le syndic engagera une procédure en référé devant le tribunal d’instance conformément à l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, afin que le prestataire soit autorisé à pénétrer dans le lot privatif, avec le concours d’un huissier accompagné d’un commissaire de police, et ce aux frais des contrevenants.
Si la relève annuelle des consommations n’a pu être effectuée en raison d’un dysfonctionnement ou de l’absence de relevé des consommations, le copropriétaire concerné devra régler un forfait équivalent à la consommation moyenne des trois années précédentes au titre de sa consommation d’eau froide.
Une régularisation sera effectuée après relevé du compteur, à condition que les données de comptage soient accessibles.
Si les consommations des années précédentes ne sont pas disponibles, la consommation retenue sera équivalente à la moyenne de la consommation annuelle d’eau [froide et/ou chaude] de la copropriété sur la période considérée, divisée par le nombre de lots alimentés en eau.
Nous espérons que cet article vous aura aidé à mieux maîtriser les modalités de répartition des charges eau froide. Rassurez-vous nous n’oublions pas la possibilité pour les copropriétés d’individualisation des contrats d’eau, cela fera l’objet d’un prochain article.
Pour toute question complémentaire, contactez le pôle technique de Copropriété-Services au 01.40.30.42.82.