Pour ceux qui n’ont pas suivi les tribulations d’ERIC FARCOT, président du cabinet FARCOT ADB, il a redistribué les copropriétés de son portefeuille entre différents autres syndics professionnels entre juin et septembre 2016, avant de disparaitre… avec la caisse…., les liens vers nos précédents écrits figurent en fin de l’article.
Les copropriétaires se sont heurtés à un siège social vide de tout salarié, et à un cabinet dépourvu de toute activité et pourtant… pas encore radié du registre du commerce et des sociétés.
Nous avons ensuite constaté qu’il avait été placé en liquidation judiciaire par un jugement en date du 30 mars 2017 à la demande de l’URSSAF.
Pour accompagner ses conseils syndicaux et les syndics bénévoles adhérents, l’ARC a organisé une réunion afin de procéder à un « état des lieux » et de les conseiller au mieux devant une telle situation.
L’ARC a ensuite décidé de publier un compte rendu, pouvant servir à d’autres copropriétés concernées.
1/ La gestion de ce syndic :
Les copropriétaires que nous avons rencontrés n’ont été gérés que pendant quelques années par ce syndic.
Le conseil syndical disposait d’un accès partiel à la comptabilité, aux factures et aux relevés bancaires.
Les assemblées générales n’étaient pas tenues, les comptes pas approuvés.
La gestion était considérée comme chaotique.
Les copropriétés l’ont quitté soit spontanément entre fin 2015 et début 2016, soit lorsqu’il a démissionné. Certaines sont passées en syndic bénévole.
Les documents récupérés lors de la remise des archives, lorsqu’il y en a eu, ne présentaient pas une comptabilité fiable. Elle était parcellaire et il manquait des pièces.
Il est compliqué de reconstituer la comptabilité de chacun de ces syndicats.
Chaque copropriété disposait d’un compte bancaire séparé ouvert auprès du CIC.
2/ Les faits reprochés à ce syndic
On constate que les histoires se suivent et se ressemblent d’une copropriété à l’autre :
- Lorsque le cabinet FARCOT ADB prenait en charge une copropriété, il récupérait les fonds disponibles auprès de l’ancien syndic et faisait transiter les sommes sur son compte avant de les restituer sur le compte du syndicat des copropriétaires. Au passage, il ponctionnait une partie à son profit…
- Intervention frauduleuse sur la période comptable entre le début de l’exercice et la date de sa 1ère nomination : avec l’intégration de manière rétroactive des factures correspondant à des prestations non effectuées par les entreprises ci-après.
- Fausses factures : un certain nombre de sociétés étaient payées pour des prestations non effectuées.
Ces factures concernent les sociétés : BUROTIC – PREFOS – QUALITY CLEAN – TBA – ADDIP.
Surfacturations diverses sans justification de FARCOT ADB.
Comme la comptabilité est mal tenue, il est à craindre qu’il y ait des erreurs lors de la production des états datés.
- CIC : la banque a autorisé des découverts bancaires permanents ou réguliers à certains syndicats de copropriétaires, et en contrepartie, les frais bancaires se sont additionnés. Les conseils syndicaux n’étaient pas informés .
- Opérations réalisées sur le compte bancaire alors que FARCOT ADB n’était plus le syndic.
Ces éléments pourraient faire l’objet d’une qualification pénale. Ils se rapprochent du détournement de fonds, de vol ou d’escroquerie.
3/ Les choix de procédures possibles :
A/ L’ARC ne peut agir pour le compte de ses adhérents.
Il n'est possible de lancer une action de groupe que pour réparer un préjudice matériel, et donc exclusivement pour des litiges relevant de la consommation ou de la concurrence.
B/ Soit le syndicat des copropriétaires estime avoir un dossier assez solide et engage une procédure au fonds devant la juridiction civile.
Comme il est demandeur, il doit apporter des preuves matérielles des faits qu’il avance. Cela commence par des relevés bancaires et des documents comptables.
SI ces éléments ne sont pas probants, il y a deux risques :
- soit un rejet du dossier,
- soit une expertise judiciaire à frais avancés. Donc une dépense d’à minima 5.000 € et la facture peut grimper rapidement car elle est liée au temps passé par l’expert. Donc s’il doit reconstituer la comptabilité, en imaginant qu’il y arrivera…
En cas de succès, il sera ensuite compliqué de faire exécuter le jugement, Mr FARCOT étant parti à l’étranger.
C/ La procédure pénale : peut être ouverte contre une personne qui a commis une ou des infractions définies par le code pénal.
Un enquête est menée par la police judiciaire qui accède à beaucoup plus d’informations qu’un « simple » syndicat de copropriétaires.
Le syndicat peut décider de joindre sa procédure civile à la procédure pénale. Ainsi vous pourrez bénéficier des résultats de l’enquête, à la condition de vous faire représenter par un avocat.
Il est possible de choisir le même avocat pour plusieurs victimes.
Cela permet de réduire la dépense aux honoraires d’avocat et d’avoir accès au dossier.
Si des fonds ou des biens existent à l’étranger, ils pourront être recensés.
Cependant, la durée de la procédure est liée à la durée de l’enquête : cela sera donc beaucoup plus long qu’une procédure civile.
4/ La procédure pénale en cours :
A ce jour, des syndics ont déposé plaintes pour les faits ci-dessus rapportés.
Certains ont simplement reçu un accusé de réception avec attribution d’un numéro de dossiers, d’autres ont déjà été entendus soit par le commissariat dont ils dépendent, soit par la brigade financière.
Les dossiers seraient groupés au sein d’une même procédure dépendant du pôle financier.
Il est donc conseillé aux syndics repreneurs des copropriétés qui ont pu identifier des détournements ou escroquerie de déposer plainte, même si la production de preuve est un long chemin.
Pour déposer plainte : il faut envoyer deux courriers identiques :
- un premier adressé au Procureur de la République du Tribunal de Grande Instance – 4, boulevard du Palais – 75001 PARIS.
- un second adressé au Parquet de Paris – Pôle financier – 5/7 rue des Italiens – 75009 PARIS.
C’est le pôle financier qui décide de l’opportunité des poursuites et les diligente.
Attention car Mr FARCOT et FARCOT ADB doivent de l’argent au fisc et/ou aux organismes sociaux. (Impôts société, impôt sur le revenu, charges sociales, TVA… ?)
D’ailleurs c’est l’URSSAF qui est à l’origine de la liquidation judiciaire de la société. Des charges sociales n’ont donc pas été payées.
Ces créanciers sont privilégiés, ce qui signifie qu’en cas de condamnations, si des fonds ou des biens sont disponibles, alors ce sont le fisc et les organismes sociaux qui seront servis en priorité, les syndicats des copropriétaires auront … ce qu’il reste si il reste quelque chose .
5/ Situation du CIC
A notre connaissance tous les comptes séparés étaient ouverts auprès de la banque CIC.
Par principe donc le nouveau syndic a la capacité juridique pour récupérer une copie de tous les relevés et de toutes les opérations relatives au compte des copropriétés.
Ces documents sont indispensables en tant que preuves et pour reconstituer la comptabilité. Cela permettra de contrôler si des opérations bancaires ont eu lieu après le départ de FARCOT ADB.
6/ Et après ?
Pour les copropriétés adhérentes, l’ARC a ouvert un « forum FARCOT » afin de leur permettre un échange d’informations :
http://www.copro-devis.fr/coproforum_v2/forum_groupe_sujet.php?id_sujet=1475&id_theme=70
Et pour ceux qui n’ont pas suivi ce lourd dossier :
ABUS DE LA SEMAINE N°4107 Cabinet FARCOT : alerte aux ...
ABUS DE LA SEMAINE N° 4115 : Une réponse étonnante du ...
ABUS DE LA SEMAINE N° 4115 : Une réponse étonnante du ...
ABUS N°4139 : Alerte ! Nouvelle manœuvre du cabinet FARCOT ...
ABUS N° 4146 : Alerte : le cabinet FARCOT ADB réparti ses contrats ...
alerte : le syndic « FARCOT ADB » est en cours de liquidation ...