Le Gouvernement confirme, que les syndics ne peuvent pas facturer d’honoraires pour le « pré état daté »

16/02/2016 Dossiers conseils Dossier conseils

Le Gouvernement confirme, que les syndics ne peuvent pas facturer d’honoraires pour le

« pré état daté »

 

La loi ALUR du 24 mars 2014 a été prétexte à de nombreuses tentatives de la part des syndics professionnels de majorations indues de leurs honoraires de gestion courante et particulière.

 

À ce titre, divers copropriétaires se sont interrogés sur la légalité de la facturation d’honoraires supplémentaires du syndic au titre du « pré état daté », ce sur quoi le Gouvernement a  tranché fin 2015.   

 

I. La législation

 

Lorsqu’un copropriétaire envisage de céder son lot, il doit fournir au potentiel acquéreur, des informations pour que celui-ci puisse avoir une idée de la situation financière et des travaux décidés pour la copropriété. Autrement dit, il s’agit, par la communication de ces pièces, de permettre à l’acquéreur d’acheter en connaissant le montant des charges courantes et des éventuels travaux qu’il devra assumer.

 

Les informations transmises par le syndic au notaire au moment de la vente sont formalisées dans un document appelé : « Etat daté ».

 

L’article 54 de la loi ALUR du 24 mars 2014 a voulu renforcer l’information faite au candidat à l’achat, en obligeant le vendeur à communiquer toute une série de pièces dès la signature d’une promesse de vente (règlement de copropriété, trois derniers procès-verbaux, etc.).

 

En gros, les informations fournies initialement lors de l’état daté (au moment de la signature de l’acte définitif) doivent désormais en partie être transmises dès la signature de la promesse.

 

  1. Le « pré état daté » n’a jamais existé juridiquement

 

Certains syndics professionnels ont alors perçu le bon filon et ont évoqué l’obligation d’un prétendu « pré état daté » :

 

  • obligatoire ;
  • établi exclusivement par leurs soins et assujetti à des honoraires additionnels facturés au seul copropriétaire vendeur.

 

Une réponse ministérielle du 15 septembre 2015 à une question parlementaire n° 79469 du 12 mai 2015 confirme la position qu’a toujours soutenue l’ARC, à savoir que le « pré état daté » :

 

  • n’a aucune existence légale ou réglementaire ;
  • est inexistant juridiquement.

 

Il ne peut donc entraîner la moindre facturation d’honoraires par le syndic.

 

  1. La loi ne prévoit que l’état daté

 

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit uniquement qu’en cas de mutation à titre onéreux d’un lot de copropriété, il est établi un état daté par le syndic :

 

  • sur sollicitation du notaire, chargé de la vente par le copropriétaire vendeur  du lot concerné ;
  • dont les frais d’établissement sont supportés exclusivement par le copropriétaire vendeur.

 

III. Les recommandations de l’ARC

 

Les copropriétaires ne doivent donc pas se laisser intimider par certains syndics professionnels, pour se voir imposer un « pré état daté » qui serait :

 

  • obligatoire selon la loi ALUR ;
  • établi impérativement par le syndic, aux frais du vendeur, en raison notamment d’un prétendu monopole de conservation des documents requis.

 

À cette dernière allégation, il suffit de répondre, concernant les pièces exigées du vendeur par l’article L 721-2 du CCH :

 

  • que les copropriétaires en détiennent un certain nombre, tel que : procès-verbaux des assemblées générales, règlement de copropriété, annexes comptables réglementaires ;
  • que l’extranet obligatoire, qui est proposé par le syndic, doit également permettre de disposer du carnet d’entretien, du diagnostic technique global s’il existe, etc. ;

 

Ainsi, si nous annoncions, lors de l’adoption par le Parlement de la loi ALUR du 24 mars 2014, que des dérives ne manqueraient pas de survenir chez certains professionnels de l’immobilier, il est rassurant de s’apercevoir, également que : 

 

  • le Gouvernement a une lecture de la loi de « bon sens » et dans l’intérêt des copropriétaires ;
  • des solutions légales ou réglementaires favorisent des intérêts divergents, à savoir :
    • pour le candidat à l’acquisition d’un lot, de pouvoir détenir rapidement des documents, lui permettant de connaître la situation globale de la copropriété ;
    • pour le vendeur, d’avoir la capacité de transmettre ces éléments rapidement, facilitant ainsi des transactions sans avoir à relancer un syndic ni à supporter des frais complémentaires élevés.

 

Pour plus d’informations sur le sujet, nous vous renvoyons à nos articles suivants :

 

 

Et à notre guide : « Futurs copropriétaires : les pièges à éviter » qui consacre une partie complète aux nouvelles obligations en cas de vente.

 

 

www.arc-copro.com/8521