Le plan triennal de mobilisation pour les copropriétés fragiles et en difficulté de l’ANAH (2015-2018) fait échos aux actions de l’ARC
La ministre du Logement, Sylvia PINEL, a présenté le plan triennal de mobilisation pour les copropriétés fragiles et en difficulté de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) lors des Ateliers de l’ANAH du 13 octobre dernier.
Rappelons que ce plan triennal s’inscrit dans la continuité du rapport de l’ANAH de 2012, dit « Rapport BRAYE » du nom de l’ancien Président, dans lequel l’ANAH évaluait à environ 15% le nombre de copropriétés considérées comme fragiles ou en difficulté en France.
Ainsi, dans 15 % des immeubles, les copropriétaires risquent de ne pas être en mesure de faire face à la fois, à l’augmentation du coût des charges, et aux besoins de rénovation de(s) bâtiment(s), rénovation devant par ailleurs nécessairement intégrer un volet énergétique pour répondre aux enjeux à la fois écologiques, mais aussi économiques (maîtrise des charges d’énergie pour les années à venir).
Ainsi, les pouvoirs publics se sont de plus en plus intéressés aux actions de prévention en copropriété, actions développées et défendues par l’ARC depuis plusieurs années.
Cela explique que les différentes actions présentées par l’ANAH dans son plan triennal font fortement échos aux outils de l’ARC développés ces dernières années, pour ses adhérents, ou avec ses partenaires, dont certaines collectivités locales.
- Améliorer les dispositifs de veille et de prévention (actions N°1 à 3)
Comme la directrice de l’ANAH, Blanche GUILLEMOT, l’avait annoncé lors des conclusions des « Rencontres locales d’Epinay » : www.arc-copro.com/tg1i, organisées et animées par l’ARC, les dispositifs intitulés « VOC » (Veille et Observation des Copropriétés) et « POPAC » (Programme Opérationnel Préventif d' Accompagnement des Copropriétés) - lancés de façon expérimentale en 2012 suite au « rapport BRAYE » vont être généralisés et pérennisés.
Depuis 2012, 8 VOC et 24 POPAC expérimentaux ont été mis en place. L’objectif annoncé de l’ANAH serait d’en financer respectivement 30 et 40 d’ici à 2016.
- L’ARC a participé à la mise en œuvre des premiers POPAC expérimentaux. Ces dispositifs ont permis, pour la première fois, de soutenir les collectivités locales dans les actions de prévention ou d’intervention précoce menées sur leur territoire. Ainsi, les premiers POPAC ont permis de mener des actions de formations à l’attention de tous les copropriétaires d’un territoire, ou des missions de diagnostics de gestion, etc. Actuellement ce dispositif permet également de soutenir les collectivités qui souhaiteraient déclencher la procédure d’alerte dans l’intérêt des copropriétés identifiées comme dépassant le seuil d’alerte (15 à 25% d’impayés de charges).
Cependant, la plupart des POPAC engagés depuis 2012 se sont concentrés sur le traitement de copropriétés déjà suivies par un dispositif opérationnel qui prenait fin. C’est ce que nous avons appelé les « POPAC-SAV » qui font en quelque sorte le « service après-vente » des dispositifs opérationnels que sont les OPAH et les Plans de Sauvegarde (voir point 2.) quand ces derniers ce terminent, mais que la collectivité ne peut pour autant pas laisser la copropriété sans accompagnement.
- Concernant les VOC, il s’agit de mettre en place au niveau local des « observatoires de la copropriété ». En effet, actuellement il n’existe réellement aucune statistique nationale sur les copropriétés en France. Les données actuelles sont obtenues en croisant des informations issues des données des impôts et du fichier foncier. Les observatoires créés au niveau local permettent ainsi de mieux connaître les copropriétés d’un territoire et de compléter et d’affiner les données construites au niveau national (notamment par l’ANAH).
Pour accompagner la mise en place de ces observatoires locaux, l’ARC propose aux collectivités un outil complémentaire appelé OSCARVILLE : le référentiel des données est fourni par de notre Observatoire des charges de copropriété OSCAR. Les données de chaque OSCARVILLE sont élargies et affinées au niveau local. Ces informations sur les charges de copropriété permettent de compléter les informations dont disposent les collectivités sur le volet de la gestion des copropriétés (ce qui est souvent négligé par les pouvoirs publics car difficile d’accès), mais elles permettent aussi et surtout aux copropriétaires du territoire, qui ont accès à ces informations, d’évaluer leur propre niveau de charges pour agir vers une meilleure maîtrise des postes de charges les plus inquiétants par rapport à la moyenne observée localement.
L’ensemble de ces données d’observation locales pourront désormais être complétées par de réelles statistiques grâce à la future immatriculation obligatoire des syndicats de copropriétaires (obligation introduite par la loi ALUR qui entrera progressivement en vigueur à partir de 2016).
Initialement très complexe, le projet d’immatriculation prévoit désormais que les données à transmettre (tous les ans) soient simplement et facilement accessibles. Après avoir œuvré pour la mise en place d’une immatriculation simple, l’ARC a été consultée dans le cadre du projet de décret en cours de rédaction.
- Agir dans les copropriétés en difficulté (actions N°4 à 6)
- OPAH, Plan de Sauvegarde et ORCOD
Pour les copropriétés dont les difficultés sont déjà avérées, les dispositifs de prévention ne sont évidemment pas suffisants. Une intervention plus « lourde » devient donc nécessaire.
L’ANAH rappelle que les dispositifs d’intervention existants (OPAH : opérations programmées d’amélioration de l’habitat et PDS : Plan de Sauvegarde) ne doivent pas se concentrer uniquement sur la réalisation de travaux, mais doivent aussi intégrer un volet de « redressement du fonctionnement ».
Rappelons que ces dispositifs permettent - en plus de la mobilisation de subventions exceptionnelles pour aider le syndicat des copropriétaires à la réalisation de travaux - le financement d’une ingénierie dédiée au redressement de la copropriété :
- ingénierie concernant la mise en place d’un projet de rénovation globale ;
- ingénierie concernant la mobilisation de financements et de subventions pour accompagner le projet de rénovation globale ;
- ingénierie concernant le redressement du fonctionnement juridique et financier de la copropriété.
Par ailleurs, l’ANAH rappelle que le volet travaux doit être « adapté à la capacité financière » de tous les copropriétaires pour ne pas fragiliser ou exclure les occupants les plus modestes.
C’est aussi ce que l’ARC défend depuis les premières interventions publiques en copropriété (voir à ce sujet notre guide « Traiter les copropriétés fragiles ou en difficulté ») et c’est ce qui a motivé notre association à s’impliquer en tant qu’acteur du redressement des copropriétés dites « en difficulté » en participant - au sein de groupements d’opérateurs spécialisés - à de tels dispositifs.
Enfin, l’ANAH sera aussi amenée à intervenir au sein des nouvelles ORCOD (Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées) introduites par la loi ALUR (2014) pour agir sur les copropriétés pour lesquels les dispositifs classiques (OPAH et PDS) ne suffisent plus. Ces ORCOD peuvent être déclarées d’Intérêt National (ORCOD IN pilotées par l’État).
2 ORCOD IN sont actuellement prévues à Clichy-sous-Bois (copropriétés du Chêne Pointu) et à Grigny (copropriété Grigny II).
- Outils mobilisés dans le cadre des dispositifs opérationnels
L’ANAH prévoit de développer une certification des performances techniques et thermiques pour chaque étape de la réhabilitation des copropriétés engagées dans des dispositifs.
L’ARC va restée vigilante à ce que de telles certifications n’alourdissent pas les missions d’intervention dans les copropriétés concernées.
L’ANAH prévoit également de valoriser les certificats d’économies d’énergie (CEE) dans les opérations d’intervention en copropriété en difficulté.
Lorsque la loi Grenelle avait introduit la possibilité - pour l’ANAH - de bénéficier des CEE valorisables en cas de gros travaux de rénovation des copropriétés bénéficiant d’un dispositif opérationnel, nous avions alors alerté sur le fait que les financements privés issus des CEE ne devaient par servir à financer l’ANAH, mais devaient bien venir en complément des financements publics mobilisables dans le cadre de ces opérations. Il faudra donc rester vigilant sur ce point.
- Le cas particulier des copropriétés « mixtes »
L’ANAH prévoit de développer des expérimentations avec les bailleurs sociaux pour améliorer l’intervention dans les copropriétés mixtes. Comme nous le rappelions mi-2014 dans le cadre d’un colloque organisé par le bailleur « Coopération et Famille », les copropriétés mixtes sont parfois bloquées dans leur fonctionnement à cause de la prépondérance du bailleur social à la fois gros copropriétaire (donc gros « porteur » de millièmes), voire copropriétaire majoritaire et parfois aussi syndic (voir à ce sujet notre article : www.arc-copro.com/e2ct).
L’ARC agit ainsi déjà, aux côtés de certains bailleurs sociaux, pour améliorer la gouvernance des copropriétés mixtes à travers la mise en place de certains engagements (engagement à ne pas garder la gestion de la copropriété en cas de refus des copropriétaires occupants, engagement à ne pas utiliser le vote majoritaire en assemblée générale pour imposer certaines décisions, etc.).
Nous espérons que ces expérimentations permettront de mieux comprendre les difficultés rencontrées par les copropriétaires de ces copropriétés mixtes, et de faciliter la prise en compte, par les bailleurs sociaux, de l’importance de différencier leur rôle de bailleur et / ou de syndic le cas échéant de leur rôle de copropriétaire dans ces copropriétés.
- Accompagner les collectivités locales
L’ANAH rappelle l’importance de l’expertise locale pour agir au plus près des copropriétés dans les territoires.
L’enjeu de sensibilisation des acteurs locaux aux problèmes des copropriétés en difficulté (pour les convaincre de l’intérêt et de l’importance de la prévention) est en effet essentiel.
L’ARC soutient cette volonté de développer une telle sensibilisation qu’elle accompagne depuis de nombreuses années déjà aux côtés de ses partenaires, notamment par la mise en place des actions suivantes :
- Formation des agents des collectivités, des partenaires, des opérateurs de l’habitat privé au fonctionnement (et aux dysfonctionnements) des copropriétés, et aux particularités de l’intervention publique en copropriété privée (voir la présentation en fin d’article).
- Élaboration d’une « boite à outils des collectivités » pour leur proposer des outils d’intervention préventive, précoce ou curative sur leur territoire : www.arc-copro.com/m3g1, proposant notamment des formations aux copropriétaires (cf. point 1.) ou encore l’organisation de « commissions locales » permettant de mettre en lien tous les acteurs locaux impliqués dans la vie des copropriétés (cf. fiche N° 4 de la boite à outils).
- Mise en place d’un « Parcours collectivités » lors de notre salon indépendant de la copropriété annuel et organisation de journées d’information spéciales (voir par exemple la journée du 11 juillet 2014 sur « les copropriétés fragiles et en difficulté après la loi ALUR » : www.arc-copro.com/4gwh).
L’ensemble de ces actions est présenté aux collectivités dans le guide « La prévention en copropriété : Petit guide d'actions à destination des collectivités ».
Et enfin l’ARC est le seul acteur à avoir consacré un guide à ces questions, qui fait le point sur le phénomène des copropriétés fragiles et en difficulté, ainsi que sur la prise en compte de ce phénomène par le pouvoir judiciaire et par les pouvoirs publics (depuis 1994). Ce guide présente les outils existants, ainsi que leurs limites, limites en partie traitées par les nouvelles dispositions de la loi ALUR.
Ce guide peut utilement être complété par notre dossier, réservé aux adhérents collectifs, intitulé « Les nouveautés introduites par la loi ALUR et son décret d’application concernant les mandataires ad hoc et les administrateurs provisoires » : www.arc-copro.com/duas.
Ainsi, les actions annoncées par l’ANAH dans ce plan triennal font clairement écho aux nombreuses actions développées par l’ARC ces dernières années. L’ARC continuera donc à s’intéresser et à s’impliquer dans la mise en œuvre de ces actions développées par l’ANAH aux côtés des collectivités notamment.
