Comme pour chaque début d’année, il est de tradition de prendre de nouvelles résolutions afin de corriger les imperfections des années précédentes.
Pour certains syndics, les pratiques à corriger sont nombreuses sachant qu’elles sont non seulement illégales, mais surtout préjudiciables pour les copropriétés qu'il gèrent.
A travers cet article, nous allons suggérer plusieurs bonnes résolutions que les syndics peuvent prendre au vu des abus et illégalités constatés à travers cette année 2020.
Si pour la plupart il s’agit de se perfectionner sur certaines des résolutions proposées, pour d’autres c’est bien l’ensemble de la liste qu’il faudra prendre en considération.
Voici donc les dix commandements à respecter :
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Commandement (résolution) |
Principe |
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Tu respecteras à la lettre le contrat-type
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Au vu des prestations « loufoques » facturées par les syndics, les pouvoirs publics ont défini un contrat-type qui est fixé par le décret du 26 mars 2015, modifié par celui du 2 juillet 2020. Ce dispositif interdit au syndic de modifier, supprimer ou ajouter toute clause au contrat. L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 a d’ailleurs prévu une amende administrative pouvant aller jusqu’à 15 000 euros à l’égard du cabinet de syndic en cas de non-respect. Malgré ces mesures, de nombreux syndics continuent à falsifier le contrat-type en ajoutant des clauses ou en ne respectant pas les dispositions prévues. L’objectif est de facturer des prestations non prévues au contrat au détriment de la trésorerie de ses copropriétés mandantes. |
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Tu ne voleras pas tes copropriétés mandantes
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Le syndic professionnel doit comprendre qu’il ne peut facturer que les prestations expressément indiquées au contrat-type. Toute facturation de prestations non prévues au contrat est illégale. La règle est donc simple à comprendre : le syndic peut facturer uniquement et seulement les prestations mentionnées au contrat. |
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Tu n’imposeras pas le transfert des archives auprès d’une société spécialisée |
Pour gagner en rentabilité, certains syndics imposent en assemblée générale le transfert de la gestion des archives auprès d’une société spécialisée. Cette prestation a un coût qui est supporté par la copropriété, alors qu’elle est censée être incluse dans les honoraires de base du syndic. Il s’agit bien d’une pratique abusive puisque la loi du 10 juillet 1965 n’a jamais imposé de voter le transfert de la gestion des archives de la copropriété auprès d’une société spécialisée. Plus que cela, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a supprimé l’obligation d’inscrire cette question à l’ordre du jour. |
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Tu ne profiteras pas de la covid-19 pour refuser de travailler
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Le nouvel argument des syndics pour ne pas remettre les documents demandés par le conseil syndical est d’invoquer la crise sanitaire liée à la covid-19. Si on peut admettre un retard, on ne peut pas accepter que le conseil syndical ne puisse consulter les comptes de la copropriété ou avoir copie des factures. Plus grave encore, il n’est pas admissible que sous prétexte de la covid-19, les convocations d’assemblée générale soient envoyées aux copropriétaires sans que le conseil syndical ait validé en amont les questions et résolutions ainsi que les documents. |
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Tu n’imposeras pas tes filiales
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De nombreux syndics ont créé des filiales en tout genre pour vendre à ses copropriétés mandantes des services marchands qui s’avèrent bien souvent inutiles. Il peut s’agir de prestations de maintenance 24/7 ou de sociétés de courtage en énergie qui relèvent déjà de la mission du syndic. La copropriété n’a donc pas à souscrire un contrat de prestations supplémentaires assurées par une filiale du syndic qui a comme seul but d’augmenter les profits du groupe. |
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Tu feras toute transparence sur les sociétés que tu proposes
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Pour imposer leurs filiales, certains syndics n’informent pas au préalable les copropriétaires des liens capitalistiques qu’ils ont avec des sociétés qu’ils proposent. D’autres essaient de « noyer le poisson » en faisant valider dans une première résolution le service, puis dans la résolution suivante propose uniquement sa filiale pour assurer le service, mettant les copropriétaires au pied du mur. |
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Tu paieras les fournisseurs à temps
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Bien que les copropriétés soient censées disposer d’un compte bancaire séparé, on constate encore des syndics qui retardent le paiement des fournisseurs. Au-delà de provoquer des intérêts de retard et des relations tendues avec les fournisseurs, se pose la question de l’intérêt de cette pratique. En effet, à partir du moment où la copropriété dispose d’un compte bancaire séparé, il n’y aurait plus d’intérêt pour le syndic à retarder le paiement des fournisseurs. Il est probable que la réponse à cette interrogation se trouve dans l’analyse, à savoir que le syndic n’est pas complètement séparé du compte bancaire de la copropriété, ayant un intérêt à retarder le paiement des fournisseurs… |
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Tu ne profiteras pas du vote par correspondance pour inscrire des résolutions insensées
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Certains syndics profitent de leur possibilité d’assemblée générale uniquement par correspondance pour prévoir des résolutions insensées ; qui bien entendu défendent leurs intérêts économiques. Nous relevons des syndics qui imposent le mandat de trois ans, d’autres qui réclament une augmentation de plus de 50% des honoraires de base ou d’autres encore qui tiennent l’assemblée générale par correspondance en dehors des heures ouvrables afin de facturer de la vacation horaire. |
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Tu collaboreras avec le conseil syndical
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Le conseil syndical a une mission de contrôle et d’assistance du syndic, ce qui impose une collaboration étroite entre ces deux protagonistes. Néanmoins certains syndics, sûrement du fait qu’ils n’ont pas la conscience tranquille, limitent, voire sabotent, les possibilités pour le conseil syndical de suivre la gestion administrative et comptable de la copropriété. Une erreur à ne pas commettre et à corriger en urgence. |
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Tu fourniras un extranet fourni et avec des documents à jour |
Malgré les obligations légales et règlementaires, nombreux syndics ne mettent pas à la disposition des copropriétaires du conseil syndical des extranets dans lequel est téléchargé l’ensemble des documents, ou bien lorsqu’ils existent, sans être forcément à jour. Cet écueil interdit aux copropriétaires et au conseil syndical d’avoir les informations à jour, les pénalisant soit pour fournir les informations au potentiel acquéreur avant la promesse d’achat, soit pour contrôler les comptes. |
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Tu resteras à ta place de secrétaire de séance
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Bien que l’article 22 ait expressément interdit à un syndic d’être président de séance, la plupart d’entre eux profitent des fonctions de secrétaire pour conduire les assemblées générales, voire pire pour aiguiller les votes des résolutions. Le syndic doit apprendre à rester à sa place, voire se mettre en retrait de l’assemblée générale pour laisser les seuls copropriétaires et représentants participer aux débats et aux votes des résolutions. |
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Tu justifieras tes honoraires de suivi de travaux
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Nombreux syndics essaient d’imposer leur grille d’honoraires de suivi de travaux qui est calculée sur la base d’un taux en fonction du montant des travaux. Or, cette grille de tarification n’est pas forcément cohérente puisque l’importance des montants des travaux n’est pas forcément cohérente avec le taux de rémunération. Le syndic devra donc s’expliquer sur la rémunération réclamée, en ne se contentant pas d’imputer un taux arbitraire. |
Nous espérons, sans grand espoir que cette liste non exhaustive se réduira pour l’année 2022, même si nous prédisons l’inverse.