À l’occasion de « la semaine de la RénoCopropriété », la ministre déléguée au Logement a annoncé vouloir introduire dans la future loi Convention Citoyenne pour le Climat l’obligation de réaliser dans les copropriétés un plan pluriannuel de travaux (PPT)
Ce dispositif avait été initialement introduit dans l’« ordonnance copropriété » du 30 octobre 2019, mais à la dernière minute avait été supprimé.
Il imposait de définir un fonds travaux alimenté annuellement, non plus sur la base du budget prévisionnel, mais à hauteur de 2.5% du montant des travaux à réaliser au cours des dix prochaines années, lesquels ont été déterminés préalablement, à la suite d’un diagnostic technique global (DTG)
Si ce dispositif semble incontournable, il présente plusieurs difficultés qu’il faut appréhender, afin d’éviter de devenir une usine à gaz.
Abordons les réflexions à avoir.
I. Un plan pluriannuel de travaux qui doit prendre en compte l’absence d’entretien
Le principe du PPT est de définir les sommes qu’il est nécessaire de provisionner chaque année pour faire les travaux qui deviendront nécessaires dans les dix à quinze prochaines années.
Il s’agit ni plus ni moins d’un système d’amortissement des coûts liés à l’entretien du bâti et des équipements collectifs.
Autrement dit, il permet un lissage des frais qui seront supportés par l’ensemble des copropriétaires tout au long de leur existence au sein de la copropriété.
Néanmoins, ce dispositif est performant si l’ensemble des équipements et du bâti sont neufs, permettant alors de lisser leur amortissement sur plusieurs années.
Or, la majorité des copropriétés ont été construites avant les années 75 impliquant qu’il faille financer non pas les opérations à venir, mais d’ores et déjà le retard des travaux d’entretien non réalisés.
Autrement dit, si ce plan pluriannuel de travaux devait se mettre en place sur la seule première année, il faudrait purger le retard d’entretien de ces vingt dernières années pendant lesquelles aucune provision travaux n’a été réalisée.
Voilà pourquoi le PPT n’est possible que si on traite au préalable le passif.
II. Un plan pluriannuel de travaux accompagné d’un plan d’économie de charge
Ne nous leurrons pas, pour les professionnels et en particulier les syndics, le PTT est synonyme d’honoraires.
Or, il n’y aura pas de travaux votés et surtout de réalisation si les copropriétaires ne sont pas en mesure de les payer.
Cette réalité est d’autant plus probante en cette période de crise économique.
Voilà pourquoi il est fondamental que le PTT soit accompagné d’une exigence de plan de maîtrise de charges, qui doit permettre de baisser de manière significative les dépenses courantes.
Pour mémoire, en dix ans les charges de copropriété ont augmenté de 50%, alors que sur cette même période l’inflation n’est que de 12%.
Nous allons saisir la ministre déléguée au Logement, pour lui faire prendre conscience de cette réalité qui aura en définitive un impact sur le succès des rénovations massives des copropriétés.