Avant même l’entrée en vigueur du vote par correspondance, nous avons indiqué les limites de ce dispositif qui n’est pas compatible avec le principe et les règles de fonctionnement d’une assemblée générale des copropriétaires.
Malheureusement, lors des débats sur l’élaboration de l’« ordonnance copropriété » les chambres professionnelles ne nous ont pas suivis préférant ne pas s’opposer au projet des pouvoirs publics même si cela met en porte à faux l’ensemble de la profession.
Sans surprise, les syndics professionnels sont entrés dans le mur se mettant en difficulté, mais surtout en entraînant la responsabilité de la copropriété avec un risque d’annulation des résolutions prises en assemblée générale.
À ce titre, nous commençons à avoir copie de formulaires de vote élaborés par les syndics professionnels qui manquent complètement de cohérence.
À travers un formulaire de vote, nous allons comprendre les limites du dispositif.
I. Une absence de deuxième lecture
Voici un extrait du formulaire de vote par correspondance envoyé aux copropriétaires
On peut relever qu’il s’agit de la question de la désignation du syndic, laissant aux copropriétaires la possibilité de voter « pour », « contre » ou « abstention ».
Or, ce formulaire ne prévoit nullement l’alternative de la passerelle en deuxième lecture, pourtant obligatoire.
Il est probable que ce syndic considère que le vote exprimé vaut aussi bien pour la première lecture qu’en cas de deuxième lecture.
Cependant, cette approche est en contradiction avec l’article 19-1 du décret du 17 mars 1967 qui précise que la deuxième lecture n’est pas un « copier-coller » du vote exprimé en première lecture, mais bien d’un vote distinct qui peut être contraire à celui exprimé en première lecture.
Il est donc probable qu’en cas de contestation judiciaire, le juge considère qu’à partir du moment où le formulaire ne fait pas apparaitre l’expression du vote en deuxième lecture, celui-ci ne peut pas être déduit.
Par conséquent, si l’élection du syndic en deuxième lecture est la résultante de la prise en considération des votes exprimés en première lecture, le juge pourra considérer la nomination comme irrégulière.
II. Un vote par correspondance sans effet
Voici une résolution inscrite à l’ordre du jour concernant la fixation du montant des honoraires travaux :
Logiquement, ce syndic a prévu un champ libre concernant la fixation de son taux de rémunération, laissant l’assemblée générale décider en fonction des tâches qu’il s’engage à assurer.
En parallèle, le formulaire de vote joint à la convocation prévoit de s’exprimer sur ces résolutions soit « pour » soit « contre » soit abstention.
Or, à partir du moment où la résolution jointe à l’ordre du jour est incomplète et qu’en cours d’assemblée générale sera décidé le taux à appliquer, les votes favorables exprimés par correspondance ne pourront pas être pris en considération puisque la résolution sera amendée.
Il s’agit là d’une nouvelle limite, voire d’une incompatibilité entre le vote des résolutions en assemblée générale à la suite d’un débat et la participation par correspondance.
Il est probable là aussi que le syndic va considérer que les votes favorables exprimés par correspondance s’appliquent indépendamment du taux défini par l’assemblée générale.
Si cette approche peut se défendre, elle reste néanmoins contraire aux dispositions légales, entrainant une fragilité des décisions prises.