De nombreux cabinets de syndics sont en manque de gestionnaire avec un turnover important se retrouvant en l’espace de moins de six mois avec trois gestionnaires différents pour une même copropriété.
Bien entendu, lorsqu’on interroge les présidents des chambres professionnelles ou les directeurs d’écoles formant les futurs gestionnaires, la réponse est que l’ARC donne une mauvaise image de la profession, dissuadant les étudiants d’opter pour la filaire administration de biens.
C’est sûr, l’ARC arrive à dissuader les étudiants à devenir gestionnaires de copropriétés, mais n’arrive pas pour autant à éradiquer l’ensemble des abus et illégalités commis par les syndics…
Alors essayons d’être plus pragmatiques et de comprendre l’envers du décor qui peut rebuter un étudiant de devenir gestionnaire de copropriété ou encore pourquoi ceux en fonction jettent l’éponge.
I. Des gestionnaires comptables, juristes, assistants de maîtrise d’ouvrage…
Il faut être clair, un gestionnaire de copropriété doit impérativement être épaulé par des services internes pour être en mesure d’assurer la gestion de la copropriété.
Et pour cause, la copropriété est « un petit monde » où il est indispensable d’avoir une compétence, voire une expertise dans différents domaines et en particulier celui du droit, de la comptabilité, du technique, voire même en psychologie en cas de conflit entre un ou plusieurs copropriétaires.
Or, bien souvent, pour augmenter la productivité du cabinet, les gestionnaires se retrouvent seuls, devant répondre à l’ensemble des enjeux de la copropriété, expliquant d’ailleurs les approximations de gestion que l’on connaît.
La situation se complique davantage quand le gestionnaire doit gérer de 60 à 80 copropriétés, ne permettant pas de faire de la gestion prospective de l’immeuble, mais de la conciergerie ou du secrétariat, ne pouvant que traiter les problèmes ponctuels en laissant de côté, voire carrément en dessous du tapis les questions de fond.
II. Un gestionnaire en plus commercial des filiales du cabinet
Au-delà du problème évoqué, le gestionnaire doit assurer une autre tâche complètement étrangère à ses fonctions : être commercial du cabinet, mais aussi de ses filiales.
En effet, on peut s’interroger sur l’insistance des gestionnaires à vendre aux copropriétés mandantes des services 24h/24, 7j/7 qui ne servent strictement à rien, le transfert des archives à une société spécialisée alors que cela n’est pas nécessaire ou encore d’autres résolutions illégales ou abusives qui n’ont qu’un seul but : augmenter le profit du cabinet au détriment de la trésorerie de la copropriété.
Ainsi, il y a deux hypothèses :
- Soit le gestionnaire est manipulé par le gérant du cabinet.
- Soit il n’est pas suffisamment formé pour savoir si ce qu’il vend aux copropriétés est illégal.
Mais il y a encore plus scandaleux.
Nous avons publié un article particulièrement intéressant qui expose que certaines filiales de syndics qui sont courtiers en assurance n’emploient que six salariés pour un chiffre d’affaire de 2 900 000 euros (ABUS DE LA SEMAINE N° 4529 : Une étude fort intéressante de L’Argus de l’assurance sur les courtiers en assurance, filiales des syndics).
Ce résultat impressionnant qui est loin d’être la moyenne de la profession de courtier démontre que le gestionnaire de copropriété fait une partie du travail du gestionnaire des cabinets de courtiers en assurance des filiales de syndics.
C’est qui se déplace sur site pour faire l’étude de risques, qui procède aux déclarations de sinistres, du suivi financier, des relances, du remboursement, etc.
On comprend alors que les gestionnaires soient en saturation, préférant soit jetant l’éponge, soit se consacrer à la transaction ou à la gestion immobilière.
A méditer…
PS : si certains gestionnaires veulent témoigner de façon anonyme, ils sont les bienvenus, sachant que ces informations seront transmises aussi bien aux chambres professionnelles qu’aux directeurs des instituts de formations qui préfèrent se cacher derrière l’ARC.