S’agissant de la représentation des copropriétaires absents à l’assemblée générale, les participants ont souvent du mal à appréhender le dispositif légal.
Ces hésitations s’en trouvent d’autant plus renforcées si le bureau de séance ne maîtrise pas lui-même ce mécanisme, qui, nous le convenons, peut apparaître assez confus.
Nous allons donc préciser la législation applicable en fonction du nombre de mandats et du nombre de voix, en nous basant sur un exemple concret d’une résidence de dix copropriétaires et 1 000 voix.
I. Premier cas : nombre de mandats limité sans restriction du nombre de voix
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que tout mandataire (bénéficiaire du pouvoir du copropriétaire absent) peut recevoir en assemblée générale jusqu’à trois mandats sans aucune restriction de voix par rapport au total du syndicat, que cette personne soit ou non propriétaire d’un lot dans l’immeuble concerné.
A l’occasion de l’assemblée générale de notre résidence type, un mandataire lui-même copropriétaire d’un lot (100 voix attachées à celui-ci) reçoit trois pouvoirs de représentation de copropriétaires absents, réunissant 300 voix (100 voix pour chacun d’entre eux).
Cette situation parfaitement licite, permet à ce copropriétaire mandataire de délibérer à l’assemblée générale avec 400 voix sur 1 000, autrement dit, en regroupant 40 % des voix du syndicat.
II. Second cas : nombre de mandats conditionné par le nombre de voix
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à partir du 4ème mandat, le nombre total des voix (y compris celles associées au lot, si le mandataire est copropriétaire) ne peut excéder 10 % des voix du syndicat.
Lors de cette même assemblée générale de notre immeuble type, le copropriétaire mandataire bénéficiant déjà de trois pouvoirs se voit proposer un autre mandat (avec 100 voix qui lui sont rattachées), par un copropriétaire qui doit quitter subitement la réunion.
Ce copropriétaire mandataire ne peut légalement accepter ce pouvoir supplémentaire, qui le conduirait à disposer de quatre mandats et 50 % des voix du syndicat ; il dépasserait le seuil maximal de 10 % des voix du syndicat imposé par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 à compter du 4ème pouvoir.
III. Variante : copropriétaires indivisaires et mandataires
Lorsque qu’un ou des lots sont détenus en indivision (plusieurs propriétaires), seul un des indivisaires peut les représenter à l’assemblée générale.
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise maintenant, qu’en cas de copropriétaire indivisaire :
- chaque indivisaire peut détenir au moins trois pouvoirs de représentation des copropriétaires absents à l’assemblée générale ;
- le nombre de voix associé au lot n’est comptabilisé qu’une fois par la personne représentant l’indivision.
C’est à partir de ces chiffres que l’ont peut déterminer si la barre maximale des 10 % des voix du syndicat n’est pas dépassée.
Dans l’assemblée générale de notre résidence type, un couple possédant un lot en indivision (100 voix) est représenté par X, ce dernier bénéficiant d’autre part de trois mandats pour un total de 400 voix (100 voix pour chaque lot).
Le conjoint de X, Y, détient également trois pouvoirs, soit un total de 300 voix (100 pour chaque lot).
Cette hypothèse est légale, alors que ce couple regroupe 700 voix, soit 70 % des voix du syndicat.
Le président de séance envisage alors de proposer à l’un des époux, un nouveau pouvoir en blanc d’un copropriétaire absent remis par le syndic.
Une telle option s’avère illicite dans les deux cas, dans la mesure où en transmettant ce 4ème mandat, le seuil maximal des 10 % des voix du syndicat serait largement dépassé pour chacun, puisque :
- X : regrouperait 500 voix et 50 % des voix du syndicat ;
- Y : réunirait 400 voix et 40 % des voix du syndicat des copropriétaires.