Le vote par correspondance va bousculer les usages puisqu’à présent les copropriétaires peuvent voter sans forcément se présenter à l’assemblée générale.
Au-delà de la perte de démocratie des assemblées générales, de nombreuses questions restent en suspens :
- Comment apprécier un vote d’une résolution qui au cours de l’assemblée générale a évolué ?
- Qui décidera en assemblée générale que la résolution a été amendée impliquant que le vote favorable ne soit pas pris en considération… ?
- Comment gérer les deuxièmes lectures ?
Parmi toutes ces questions, se pose celle de l’élection des membres du conseil syndical.
Présentons la difficulté et les recommandations de l’ARC puis la réaction du cabinet Nexity.
I. Une élection au cours de l’assemblée générale
Dans la grande majorité des cas, les candidats qui souhaitent accéder au poste de conseiller syndical se font connaître au cours de l’assemblée générale.
Autrement dit, dans l’ordre du jour seule la question figure qui est généralement intitulée de la façon suivante « élection des membres du conseil syndical » tout en laissant la résolution ouverte permettant à chacun des copropriétaires de candidater au poste au cours de l’assemblée générale.
Or, compte tenu du fait que désormais, il est possible de voter par correspondance, les copropriétaires qui utilisent cette option ne pourront pas se prononcer valablement sur les élections des membres du conseil syndical.
Cela est d’autant plus problématique que cette élection se vote à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires impliquant une forte participation à la prise de cette résolution.
C’est devant cette nouvelle situation, que l’ARC a préconisé d’introduire dans l’ordre du jour, des résolutions qui prévoient nominativement l’élection de chacun des membres du conseil syndical sortant à partir du moment où ils sont consentants à proposer leur candidature.
Par ce procédé, y compris les copropriétaires qui votent par correspondance pourront s’exprimer sur les élections des conseillers syndicaux.
Une précision simple et de bon sens que Nexity ne semble pas apprécier.
II. Une réponse illégale de Nexity
Suite à nos recommandations, un président du conseil syndical a imposé que sa candidature figure dans la prochaine assemblée générale.
La réponse de Nexity est sans équivoque :
Eh oui, le deuxième groupe de syndic de France refuse d’inscrire à l’ordre du jour, la candidature au motif que celle-ci ne se fait qu’au cours de l’assemblée générale et non préalablement.
Cette réponse est tout à fait infondée, voire contraire à la règlementation, même s’il faut le reconnaître que ce procédé est l’usage.
En effet, quelles dispositions légales ou règlementaires prévoient que les candidatures des membres du conseil syndical ne doivent se faire connaitre qu’au cours de l’assemblée générale ?
Il s’agit là, d’une preuve épatante que la plupart des syndics ne maitrisent les textes se limitant à reproduire les usages qu’ils ont appris.
Et pour cause, le 7° de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 précise bien que les décisions qui relèvent de la majorité des voix du syndicat doivent impérativement être présentées à l’ordre du jour une question et une résolution.
Ainsi, les élections des membres du conseil syndical devraient être conditionnées à la présentation dans l’ordre du jour d’une ou plusieurs résolutions qui présentent pour chacune d’entre elles la candidature d’un copropriétaire au poste de conseiller syndical.
Néanmoins un usage reconnu par les tribunaux valide le fait de faire acte de candidature au cours de l’assemblée générale sans pour autant remettre en cause le principe de base.
Par conséquent, un copropriétaire qu’il soit déjà ou non membre du conseil syndical est tout à fait habilité à envoyer au syndic une question et une résolution qui demande d’introduire dans l’ordre du jour sa candidature au poste de conseiller syndical.
D’ailleurs, là aussi il s’agit d’une bavure de ce syndic puisque conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, tout copropriétaire ou conseiller syndical est habilité à demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour sans que le syndic ne puisse s’y opposer ou apprécier son opportunité.
Nous allons saisir le service juridique de Nexity pour lui rappeler la règlementation en vigueur en espérant que par ce biais, il cessera de faire barrage aux pouvoirs du conseil syndical.