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Reponses expert

Réponse de l'expert - 09/04/2021

Le conseil syndical est-il tenu d’élire un président du conseil syndical ?

Question: Afin d’éviter des conflits internes au sein du conseil syndical, la majorité des membres ont décidé de ne pas élire en assemblée générale un président. Considérez-vous notre approche judicieuse?
Réponse: Votre question suscite une analyse juridique, stratégique et sociale. En effet, je tiens tout d’abord à vous indiquer que l’élection du président du conseil syndical ne se vote pas en assem
Legislation

L’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic entraîne l’annulation rétroactive des assemblées qu’il a convoquées

Analyse de la décision

Parce que les copropriétés sont des lieux où les intérêts des copropriétaires divergent, entre connivences et conflits d’intérêts, ces divergences peuvent s’exprimer lorsqu’est abordée la question de l’élection du syndic.

A partir du moment où le choix du syndic ne convient pas à certains copropriétaires, ils peuvent saisir le juge d’une demande en annulation de la délibération qui l’a désigné, voire de l’assemblée en entier.

Legislation

La mise en concurrence du mandat du syndic à l’initiative d’un copropriétaire : modalités d’inscription de la question et de vote en assemblée générale

Analyse de la décision

La régularité de l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale et de l’adoption de résolutions prête d’autant plus à discussion, lorsque le syndicat y est amené à se prononcer sur la désignation de son syndic avec mise en concurrence et que cette initiative procède d’un copropriétaire isolé.

La cour d’appel de Pau réitère la jurisprudence constante sur ces deux questions sensibles.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 26/06/2020

Copropriété dépourvue de syndic valablement mandaté, comment faire ? (émission vidéo)

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale. A ce titre, il a des droits et des obligations, mais il doit être valablement représenté par une personne physique vis-à-vis des tiers, notamment des fournisseurs et des copropriétaires. En copropriété, c’est le syndic qui est l’unique représentant légal du syndicat des copropriétaires. En cas d’absence de syndic, le syndicat peut alors être confronté à un défaut de représentation préjudiciable. Madame GUIHARD, vous êtes la Responsable du Pôle syndics bénévoles au sein de l’ARC, pouvez-vous nous dire comment la copropriété doit s’organiser si elle se retrouve sans syndic valablement mandaté par l’assemblée générale ?
Cette situation se retrouve le plus souvent dans deux cas complétement différents: dans le cadre d’une gestion professionnelle ou non avec un mandat de syndic légalement terminé car le syndic a tar
Reponses expert

Réponse de l'expert - 29/05/2020

Les documents à joindre en annexe de l’ordre du jour de l’assemblée générale (émission vidéo)

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale. A ce titre, il a des droits et des obligations mais il doit être valablement représenté par une personne physique vis-à-vis des tiers notamment des fournisseurs et des copropriétaires. En copropriété, c’est le syndic qui est l’unique représentant légal du syndicat des copropriétaires. En cas d’absence de syndic, le syndicat peut alors être confronté à un défaut de représentation préjudiciable. Madame GUIHARD, vous êtes la Responsable du Pôle syndics bénévoles au sein de l’ARC, pouvez-vous nous dire comment la copropriété doit s’organiser si elle se retrouve sans syndic valablement mandaté par l’assemblée générale ?
Cette situation se retrouve le plus souvent dans deux cas complétement différents: dans le cadre d’une gestion professionnelle ou non avec un mandat de syndic légalement terminé car le syndic a tar
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Réponse de l'expert - 10/07/2020

Mon épouse est membre du conseil syndical, puis-je la remplacer si elle ne peut pas assister aux réunions ?

Mon épouse est membre du conseil syndical mais en raison de ses obligations professionnelles, elle ne peut pas assister à toutes les réunions du conseil syndical. Etant son époux, puis-je la remplacer si elle ne peut pas assister aux réunions?
Si le remplacement d’un membre du conseil syndical est autorisé, il est toutefois très encadré et répond à des critères déterminés. En effet, conformément à l’article 25 du décret du 17 mars 1967: -
Legislation

Un seul président de séance et pas un de plus, selon la Cour de Cassation

Analyse de la décision

Nous sommes régulièrement confrontés, lors des remontées d’informations concernant le déroulement des assemblées générales, à des situations particulières en raison de la méconnaissance et/ou des libertés prises par le bureau vis-à-vis du dispositif légal et réglementaire existant.

Dans le dossier que nous commentons ici,  une assemblée générale a désigné simultanément plusieurs présidents de séance.

Legislation

Un syndic révoqué sans justification peut prétendre à une indemnisation

Analyse de la décision

Lorsqu’une copropriété mécontente souhaite se séparer rapidement de son syndic, elle ampute parfois la durée contractuelle initiale de son mandat lors de la mise en concurrence de son syndic.

En effet, il peut arriver que l’assemblée générale se déroule avant la fin initialement prévue du mandat du syndic sortant, qui ne mène alors pas son mandat jusqu’à son terme.

Legislation

Une clause du règlement de copropriété désignant à l’avance le président d’assemblée est réputée non écrite

Analyse de la décision

L’article 15, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 prévoit que le président est obligatoire dans toute assemblée générale et que c’est cette même assemblée qui a compétence exclusive pour le désigner.

Sa désignation, qui se fait à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance), n’a pas besoin d’être prévue à l’ordre du jour de l’assemblée.

Legislation

La seule division d’un lot n’entraine pas la création d’un syndicat de copropriété indépendant

Analyse de la décision

Mécontents d’une gestion peu optimisée de la résidence par leur syndic professionnel, des copropriétaires mettent parfois en œuvre une autonomie administrative du bâtiment, en vue de prendre leur indépendance.

Face à cette approche compréhensible et légitime (par exemple en cas de copropriété « horizontale » et d’indépendance technique des divers bâtiments), des tentatives individuelles plus hasardeuses voient le jour.

Legislation

La Cour d’appel de Basse-Terre rappelle la capacité d’annulation en cascade des assemblées générales convoquées par un syndic, dont le mandat a été invalidé judiciairement

Analyse de la décision

Face aux irrégularités des assemblées générales, les copropriétaires opposants ou défaillants décident parfois d’engager une action judiciaire en annulation de celles-ci.

Outre cette première procédure contentieuse, la poursuite des illégalités peut entrainer un nouveau contentieux en nullité fondé sur l’irrégularité initiale constatée par la juridiction judiciaire, comme le rappelle la cour d’appel de Basse-Terre dans un arrêt du 22 juin 2020.