À plusieurs reprises, nous avons expliqué, comment les syndics récupéraient à leur profit, la gestion des contrats d’assurance de leurs copropriétés mandantes.
Pour cela ils ont créé des filiales ayant une activité de courtier en assurance, qui négocient auprès des compagnies les contrats d’assurance de leurs copropriétés mandantes, tout en récupérant au passage des commissions.
Cette opération commerciale, se veut extrêmement perverse, car le syndic se retrouve en conflit d’intérêts entre défendre d’une part les intérêts des syndicats des copropriétaires qu’il représente, et d’autre part les intérêts économiques de sa filiale, et plus largement du groupe au détriment de ceux de la copropriété.
La problématique se cristallise de la façon suivante : diminuer au maximum les déclarations de sinistre pour que la filiale courtier en assurance ait une bonne statistique auprès des compagnies, quitte à ne pas déclarer certains sinistres et mettre en difficulté la copropriété.
Voilà pourquoi il est essentiel que la copropriété sorte ou mieux n’entre pas dans ce piège en ayant un contrat d’assurance souscrit auprès d’une compagnie qui est indépendante des intérêts du syndic.
Précisons comment procéder ?
I. Une obligation de vote de l’assemblée générale
Afin de justement limiter les abus en matière d’assurance, le législateur a prévu expressément dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le contrat d’assurance doit être voté en assemblée générale.
Ainsi le syndic, ne peut en aucun cas résilier ou souscrire un contrat d’assurance sans avoir obtenu au préalable le vote de l’assemblée générale.
A défaut, cela implique que le syndic a outrepassé son mandat, pouvant remettre en question le contrat signé, d’autant plus s’il s’agit d’une convention assurée par une de ses filiales.
Ainsi, le conseil syndical doit en premier lieu vérifier si le syndic est passé par un courtier en assurance et le cas échéant, si ce dernier est une filiale du syndic.
Dans ce cas, il faudra lui demander qu’il ressorte le procès-verbal l’autorisant à faire travailler sa filiale tout en respectant les exigences prévues par l’article 39 du décret du 17 mars 1967 et l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans tous les cas, le conseil syndical devra remettre en concurrence le contrat d’assurance multirisques de l’immeuble, en vérifiant les garanties, mais aussi les franchises.
En effet, il ne sert à rien d’avoir un contrat peu cher, si ce dernier ne couvre que les sinistres rarissimes, ou bien prévoit des franchises trop élevées, qui dissuadent le syndic de procéder à des déclarations.
Cette mise en concurrence, a de fortes chances d‘être prolifique, sachant que le coût lié à l’assurance multirisques de l’immeuble a évolué au cours de ces 10 dernières années, de plus de 100%.
II. Comment réaliser une mise en concurrence efficace ?
Pour réaliser une mise en concurrence efficace des contrats d’assurance, il est indispensable de transmettre aux compagnies d’assurance prospectées, les statistiques sinistres de la copropriété.
Ce document indique les sinistres déclarés, ceux pris en charge, ceux en cours d’instruction et ceux classés.
Par ailleurs, sont indiquées les sommes prises en charge par la compagnie d’assurance et remboursées soit à la copropriété soit au syndic suite à sa déclaration d’honoraires.
Afin de bloquer les initiatives du conseil syndical de mise en concurrence du contrat d’assurance, certains syndics tardent, voire refusent à remettre les statistiques de la copropriété, ne permettant pas aux compagnies sollicitées, de pouvoir faire une cotation.
Pendant un temps, ce blocage devait se résoudre en engageant un bras de fer entre le conseil syndical et le syndic.
Depuis la loi « ELAN » et le décret du 23 mai 2019, le conseil syndical peut réclamer au syndic, les documents qui concernent la copropriété, dans lesquels figurent les statistiques sinistres sous peine de pénalités à hauteur de 15 euros par jour de retard.
Ainsi, en cas de refus du syndic ou de tentative de faire jouer la montre, le conseil syndical ne devrait pas hésiter à mettre en demeure le syndic, de remettre ce document en rappelant les nouvelles dispositions.
Mais encore, le conseil syndical devra saisir l’assurance de responsabilité civile du syndic en lui indiquant que son client est susceptible d’engager sa responsabilité, ainsi que de supporter des sanctions financières.
Bien souvent, ce courrier fait des miracles, car l’assureur demande à son client d’agir, afin d’éviter toutes prises en charge de sinistre.
Les coordonnées de la compagnie d’assurance du syndic, se trouvent soit sur le contrat de mandat du syndic, soit en consultant sa fiche sur le site internet de la chambre du commerce de l’industrie, à partir du lien suivant : arc-copro.com/332j