Nous avons publié un article qui s’intitule « Des assurances de garantie financière de syndics professionnels bidons » mettant en évidence les limites de cette assurance qui nécessite une réforme des dispositions en vigueur.
Dès que l’ARC critique, nous observons des automatismes de certains syndics professionnels qui remettent de facto en cause nos dires.
Pire, ils se sentent agressés alors même s’ils ne sont pas directement concernés.
À titre d’exemple, voici ce que l’on peut lire sur le réseau social LinkedIn suite à la publication de notre article.
Chers syndics rassurez-vous, vous n’êtes pas toujours pointés du doigt, ni même le centre du monde ; notre objectif est de mettre en évidence l’ensemble des dispositifs qui pourraient faire l’objet d’amélioration.
En parallèle, nous avons certains professionnels qui essaient de minimiser la situation en considérant que les faillites de syndics n’existent pas, impliquant que la garantie financière consistant à protéger les fonds des syndicats de copropriétaires en cas de faillite du cabinet est presque superflue.
À titre d’illustration, voici un second commentaire :
Alors, expliquons-leur la réalité du terrain qui n’est pas celle des bisounours en apportant des exemples comme demandé.
I. Des syndics professionnels qui procèdent bien à des détournements de fonds
Afin d’évacuer toute interprétation « arcienne », nous allons encore une fois placarder des pièces et analyses juridiques qui ne peuvent a priori pas faire débat.
Nous avons en premier lieu le jugement prononcé le 15 janvier 2021 concernant la société Fortim.
Voici une copie des faits et procédures :
Eh oui, il s’agit bien d’un cabinet de syndic qui a détourné des fonds.
Pour aller plus loin, nous avons l’affaire « 3L Partners Belgrand Immobilier » pour laquelle il est reproché au gérant les chefs d’inculpation suivants :
- Escroquerie (article 313-1 du Code pénal),
- Fraude fiscale (article 1741-1 du CGI),
- Blanchiment (articles 324-1 et 324-1-1 du Code pénal),
- Infractions relatives à la direction et à l'administration (article L.242-6 du Code de commerce),
- Abus de confiance aggravé (articles 314-1 et 314-2 du Code pénal),
- Banqueroute (article L.123-12 du Code de commerce),
- Faux et usage de faux (article 441-1 du Code pénal).
Selon les enquêteurs, l’ensemble des infractions auraient générés un préjudice total de 1 377 112.10 euros, dont plus de 504 863.86 euros correspondant au détournement des fonds et de moyen de paiement de copropriété.
L’affaire est censée être jugée les 27 et 28 septembre 2021.
Eh oui, les détournements de fonds existent chez les syndics, à l’image encore de l’affaire Urbania.
II. Un rapport de la garantie financière qui doit être fournie au conseil syndical
Les faillites organisées de syndics professionnels commencent souvent par une purge des comptes d’attente des copropriétés mandantes à leur profit, puis accélèrent le siphonage en procédant à des virements sur leur compte bancaire.
L’un des organismes censés identifier ce type de pratique est la garantie financière qui contrôle chaque année les comptes de son assuré qui est le syndic.
Elle est donc censée identifier les comptes d’attente qui présentent des anomalies, ou bien encore les comptes bancaires miroirs.
Or, jusqu’à présent les syndics refusent de remettre au conseil syndical le rapport de la garantie financière au motif qu’elle concerne le cabinet et non la copropriété.
Pourtant, les informations y figurant sont capitales puisque le syndic qui est le mandataire de la copropriété, peut de manière très simple détourner sa trésorerie du fait qu’il détienne la signature du compte bancaire.
Voilà pourquoi nous allons saisir le cabinet du Premier ministre pour demander une modification des textes en ajoutant à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 une possibilité pour le conseil syndical de réclamer la copie du rapport de la garantie financière sous peine de pénalités.
De plus, nous allons également demander que l’assemblée générale puisse fixer le montant à partir duquel la banque devra obtenir une double signature pour procéder au virement.
Concrètement, la banque devra obtenir la validation du syndic en place, mais également du président ou d’un membre du conseil syndical ou à défaut d’un copropriétaire pour que le virement puisse s’effectuer.
Grâce à ce dispositif, le syndic aura plus de difficultés pour organiser sa faillite, demandant plus de temps pour siphonner les comptes permettant alors au conseil syndical de stopper le détournement de fonds.
À suivre donc.