Pourquoi les services 24h/24 7j/7 proposés par les syndics sont illégaux

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Actualités
09/11/2018

Pourquoi les services 24h/24 7j/7 proposés par les syndics sont illégaux

 
 
Il est vraisemblable que la gestion des copropriétés ne s’améliore pas à l’avenir.
 
Cela pour une raison simple : les syndics, et en particulier les grands groupes, réfléchissent à diversifier leurs activités, voulant être de plus en plus des prestataires de service que des gestionnaires mandataires de copropriété.
 
Les dernières déclarations des présidents des chambres professionnelles et en particulier de la FNAIM vont dans ce sens avec des pistes de réflexions déjà déterminées :
  • Service à la personne.
  • Gardiennage.
  • Portage salarial.
  • Assistance à maîtrise d’ouvrage…
La liste est encore longue et peut-être demain verrons-nous des syndics proposer leur service de boulangerie qui déposera chaque matin les croissants devant la porte. (Le pire c’est que certains d’entre eux risquent de penser que cette boutade est une bonne idée !)
 

Dans le même registre, de plus en plus de syndics proposent un service d’assistance technique 7j/7, 24h/24, facturé à prix d’or, soit 9,90 euros TTC par lot et par an, pour un service qui est quasi inexistant (voir article : ABUS 3852 Le 24h/24 de FONCIA : pourquoi il faut refuser ce « service » à 10 € par copropriétaire).

 
Néanmoins comme nous allons le constater ce type de résolution, au-delà d’être inutile, est tout simplement illégal puisqu’il déroge au cadre réglementaire du contrat type.

I. Une rémunération complémentaire illégale

Le contrat type réglementaire précise de manière exhaustive les prestations pouvant faire l’objet d’une rémunération complémentaire.

Au-delà, le syndic n’est pas habilité à proposer d’autres prestations y compris pour des services qui seraient parallèles à sa mission.
 
Cela est rappelé clairement au préambule du contrat qui indique que le syndic professionnel « […] ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers (article 66 du décret du 20 juillet 1972 […]) ».
 
Ce point est important puisque de nombreux syndics pensent qu’en créant des filiales, ils pourront échapper à l’encadrement du contrat type.
 
Nous pensons en particulier au groupe Foncia qui après avoir proposé des services 24h/24, 7j/7 en son nom propose à présent un service de mise en concurrence des fournisseurs de gaz par le biais d’une filiale s’appelant Prowen.
 
Le résultat est identique, cela est illégal, puisqu’il s’agit de percevoir une rémunération de manière indirecte, pour une tâche qui relève du syndic.
 
En effet, la mise en concurrence des prestataires est bien une tâche du gestionnaire de copropriété.
 
Il n’est donc pas admissible que le syndic ouvre des filiales pour segmenter des prestations que doit assurer le syndic dans le cadre de son contrat.
 
A ce rythme, demain nous trouverons des filiales qui gèreront la tenue des assemblées générales ou encore qui gèreront le suivi des travaux.

II. Un service qui peut déjà être inclus au contrat

Le service 24h/24, 7j/7 est en réalité une permanence téléphonique qui permet à tout copropriétaire de contacter un call center même en dehors des heures ouvrables.
 
Or, cette possibilité est déjà prévue au point 7.2.1 du contrat type, qui donne une possibilité au syndic d’appliquer des honoraires supplémentaires s’il intervient en dehors des heures ouvrables, appliqués au prorata du temps passé.
 
C’est d’ailleurs ce point qui pose un problème pour les syndics professionnels puisqu’ils ne peuvent facturer que si et seulement si il s’agit d’une intervention concrète et non, comme ils le souhaitent, imposer un tarif forfaitaire annuel indépendamment de la réalité de la situation.
 
Cette analyse n’est pas une doctrine « Arcienne » mais une décision de la Direction Départementale de la Protection des Populations que vous pouvez relire à travers l’article suivant : Les syndics ne peuvent pas facturer un service 24/24h, 7/7j :