Un contrat de syndic qui ne pourra pas avoir une date de prise d’effet rétroactive

31/01/2020 Actu

Nous avons publié  plusieurs articles présentant le nouveau encadrement issus de l’ordonnance « Copropriété » du 30 octobre 2019 en matière de nomination et de révocation du syndic.

Nous allons à présent nous focaliser sur un autre point prévu dans l’ordonnance tout aussi capital et qui a été demandé par l’ARC.

I. Une date d’entrée en vigueur du contrat qui doit être impérativement après celle de la tenue de l’assemblée générale

Dès les premières négociations sur l’ordonnance « Copropriété », l’ARC a présenté aux pouvoirs publics les principaux abus, voire illégalités commis par les syndics professionnels en matière de contrat de mandat qu’il fallait absolument traiter.

Il faut le reconnaître, notre démarche s’est trouvée facilitée par le fait que la répression des fraudes a également constaté de nombreuses dérives avec une enquête qui a révélé que presque 50 % des contrats étudiés présentaient des illégalités.

Ainsi, l’ARC a mis en exergue le fait que la plupart des syndics pour ne pas dire la totalité prévoyait dans leur contrat une date d’entrée en vigueur antérieure à celle de l’assemblée générale les nommant.

A titre d’exemple, si l’assemblée générale se tenait le 25 mai 2019, il était fréquent de trouver un contrat qui prévoyait une date d’entrée en vigueur au 1er janvier 2019.

Ce constat est encore plus généralisé lorsqu’il s’agit du syndic en place qui présente un nouveau contrat de mandat pour une nouvelle période.

L’intérêt de ce procédé est simple : facturer des prestations avec une nouvelle tarification prévue dans le nouveau contrat et surtout pouvoir réindexer les honoraires avec l’indice prévu au contrat qui prévoit une réévaluation en début d’exercice.

Et pourtant, à plusieurs reprises, la jurisprudence a rappelé qu’un mandat ne pouvait pas être présumé et que par définition il ne pouvait prévoir une date antérieure à sa nomination (Cour de cassation, 3ème ch. civ. 17 juillet 1996, n° de pourvoi 94-1540).

II. L’ordonnance reprend la jurisprudence et les demandes de l’ARC

Afin de traiter définitivement cet abus, l’article 15 de l’ordonnance a modifié en profondeur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en précisant que le nouveau mandat ne pourra prendre effet au plus tôt qu’au lendemain de la tenue de l’assemblée générale.

Ainsi, le contrat ne pourra pas prendre effet au jour de l’assemblée générale et encore moins à une date antérieure.

Cette disposition devrait donc mettre fin au contrat de mandat avec une date d’effet rétroactive.

Cette mesure met également fin à un autre usage courant qui consiste à ce qu’au cours de l’assemblée générale, lorsque le syndic en place n’est pas reconduit dans ses fonctions, il sorte pour laisser place au nouveau syndic élu qui attend derrière la porte.

A présent cela n’est plus possible puisque dans tous les cas le contrat du nouveau syndic ne pourra prendre effet qu’un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Cela peut néanmoins poser problème si au jour de l’assemblée générale le syndic n’est plus en cours de mandat, laissant alors la copropriété sans syndic pendant au moins un jour.

Un problème marginal mais à prévoir tout de même !