L’une des plus belles avancées pour notre association est d’avoir fait reconnaitre à travers la succession de textes légaux et réglementaires, la place prépondérante du conseil syndical et de son président dans le fonctionnement de la copropriété.
D’ailleurs, y compris les professionnels approuvent la mise en place du conseil syndical et s’appuient de plus en plus sur lui, voire parfois un peu trop.
Ceci étant, comme toujours certains syndics reconnaissent au conseil syndical un droit d’action mais dans la limite où ils ne le mettent pas en difficulté.
Leur argument fétiche est d’indiquer que le conseil syndical n’a pas la personnalité morale, ne pouvant pas engager d’action, y compris à son encontre.
C’est ainsi que l’on retrouve des syndics en parfaite contradiction qui d’une part soumettent en toute illégalité à l’ordre du jour de l’assemblée générale la possibilité pour le conseil syndical d’engager des dépenses en prévoyant une enveloppe globale, mais d’autre part refuse qu’il puisse décider d’adhérer à une association comme l’ARC, malgré l’article 27 du décret du 17 mars 1967 qui l’autorise.
L’ordonnance « Copropriété » du 30 octobre 2019 met fin au débat en accordant encore davantage de pouvoirs au conseil syndical et à son président pour qu’il puisse agir et sans qu’il n’ait besoin d’obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale.
I. Une action judiciaire à l’initiative du président du conseil syndical
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 a prévu que si le syndic refuse d’imputer sur ses honoraires les pénalités en cas de retard à la remise des documents réclamés par le conseil syndical, son président est habilité à saisir le président du tribunal judiciaire pour qu’il prononce à l’égard du syndic une condamnation.
Ainsi, les pouvoirs publics ont reconnu au président du conseil syndical un pouvoir d’agir judiciairement indépendamment que le conseil syndical dispose de la personnalité morale ou non.
Plus que cela, le président du conseil syndical n’a besoin de l’autorisation ni de ses membres, ni du syndicat des copropriétaires pour agir judiciairement.
Cela s’explique par deux raisons fondamentales :
- Le président du conseil syndical est élu doublement, une fois par l’assemblée générale en tant que conseiller syndical et une seconde fois par ses membres en tant que président.
- L’absence de personnalité morale du conseil syndical n’est pas un obstacle puisque le président du conseil syndical est une personne physique qui dispose de la capacité juridique pour agir à laquelle s’ajoutent les prérogatives propres données par la loi au président du conseil syndical.
Ainsi, les pouvoirs publics ont résolu et tranché le débat. L’absence de personnalité morale donnée au conseil syndical n’interdit pas à ce dernier d’agir, notamment à travers l’un de ses membres élu en tant que président.
Le corollaire est qu’en cas de faute commise par les membres du conseil syndical, leur responsabilité pourra être engagée.
D’ailleurs l’ordonnance « Copropriété » a imposé qu’il dispose d’une assurance de responsabilité civile lorsqu’il a obtenu un mandat de l’assemblée générale pour prendre des décisions qui relèvent de la majorité des présents et représentés.
II. Une mesure lourde de conséquences
Soyons clairs, même si cela était acquis depuis plusieurs années, le conseil syndical représenté par son président peut tout à fait être à l’initiative de l’adhésion à l’ARC.
En effet, au même titre que le président du conseil syndical peut engager une action judiciaire à l’encontre du syndic, il peut faire appel à toute personne de son choix pour se faire assister dans sa mission d’autant plus que cela est clairement précisé dans l’article 27 du décret du 17 mars 1967.
Ainsi, le conseil syndical sans validation préalable de l’assemblée générale, et encore moins du syndic, est souverain pour adhérer à une association comme l’ARC, demander une consultation auprès d’un avocat ou à tout autre expert dans la mesure où cette intervention entre dans sa mission de contrôle et d’assistance du syndic.
Une confirmation de la loi et des pouvoirs publics qui devrait calmer au moins pendant un temps les arguties de certains syndics, surtout les plus mauvais qui ont beaucoup à se reprocher.