Un vote par correspondance qui va encourager les mauvais syndics

Nous avons publié plusieurs articles mettant en évidence les nombreux problèmes juridiques et organisationnels que suscitent  le vote par correspondance.

À titre d’illustration, comment voter par ce procédé :

• lorsqu’il est nécessaire de procéder à une deuxième lecture d’une résolution.
• sur les élections des membres du conseil syndical alors que les candidatures ne sont connues qu’au cours de l’assemblée générale.

Au-delà de ces difficultés juridiques, la copropriété peut se retrouver dépassée par les effets pervers de ce type de vote nécessitant une vigilance accrue du conseil syndical.

Présentons la situation et les solutions que nous préconisons.

I. Un vote à l’aveugle

Le principe du vote par correspondance est de donner la possibilité à un copropriétaire de s’exprimer sur les projets de résolutions soumis à l’ordre du jour sans avoir à participer à l’assemblée générale.

Ainsi avant même que les copropriétaires se réunissent en assemblée générale pour  échanger, ils sont invités à voter par correspondance.

Cette situation va s’en aucun doute inciter les syndics « commerçants » mais aussi les sociétés mises en concurrence, à proposer des tarifs agressifs au détriment de la prestation ou du contenu du contrat afin d’inciter les copropriétaires qui votent par correspondance à opter pour leur offre.

Le risque majeur est que la copropriété se retrouve avec des prestataires de moins en moins efficaces ou pires encore qui utilisent des matériaux de mauvaise qualité impliquant au final des coûts supplémentaires.

De même, le risque est de se retrouver avec des syndics de moins en moins performants ou qui pratiquent du dumping sur les honoraires de base pour se rattraper sur les coûts des prestations supplémentaires, voire pire, qui  facturent  des prestations illégales.

Les grands perdants de ce dispositif sont les syndics « honnêtes » qui souhaitent proposer des contrats adaptés à la copropriété avec des variables conformes aux besoins de l’immeuble appliquant des honoraires de base plus élevés que la concurrence qui est biaisée.

Plus inquiétants, pour se démarquer de la concurrence et proposer des tarifs plus agressifs, les syndics et surtout les grands groupes vont essayer encore plus d’augmenter leur rendement en supprimant des postes et en demandant au gestionnaire de gérer encore plus d’immeubles.

C’est au final le syndicat des copropriétaires qui supportera les conséquences indirectes du vote par correspondance.

II. L’action de l’ARC avec les présidents des chambres des professionnels

L’ARC va bien évidemment faire de la pédagogie auprès des copropriétaires et conseillers syndicaux pour les alerter sur les résolutions « attrape nigaud » qui consistent à proposer des honoraires de base agressifs pour capter le vote du copropriétaire qui s’exprime par correspondance.

Pour cela, il sera notamment nécessaire que le conseil syndical joigne à la convocation d’assemblée générale une notice expliquant pourquoi le choix de telle entreprise peut être plus pertinent même s’il propose des tarifs plus élevés.  

La même pédagogie devrait être faite en matière de contrat de syndic.

En parallèle, il nous parait indispensable que les présidents des chambres des professionnels de syndics se rallient à notre action.

En effet, pour permettre une meilleure visibilité des offres de contrat de syndic, nous allons demander à la direction de la répression des fraudes que sur la fiche d’information qui doit accompagner le contrat soit précisé plusieurs données clés du cabinet.

Cela permettra aux copropriétaires d’avoir des renseignements sur les syndics mis en concurrence, pouvant ainsi prendre une décision éclairée.

Il s’agira de préciser les services internes, le nombre de  copropriétés gérées par les gestionnaires, les filiales du groupe…

C’est à ce titre que nous allons saisir les deux principales chambres des professionnels  à savoir la FNAIM et l’UNIS