Soyons clair, la gestion des copropriétaires est pour les administrateurs de biens, la porte d’entrée pour bénéficier d’autres marchés lucratifs tels que la transaction et la gestion locative, mais ce n’est pas tout !
En effet, les syndics et surtout les grands groupes ont créé de nombreuses filiales dans différents domaines tels que l’assurance, les travaux, le nettoyage, les services à la personne, afin de proposer des services parallèles auprès des copropriétés qu’ils gèrent.
Or, ce conflit d’intérêt entre syndics mandataires et prestataires de service ne fait jamais bon ménage provoquant des abus qui mettent en difficulté les copropriétés.
C’est pour éviter les dérives de ce genre que les textes règlementaires et légaux ont prévu des verrous qui se sont encore renforcés avec l’ordonnance copropriété du 29 octobre 2019.
I. Validation préalable et obligatoire de l’assemblée générale
Présentons en premier lieu la règle : conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de natures capitalistiques ou juridiques en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention.
Ainsi, cette disposition impose non seulement que la copropriété doit au préalable donner un consentement exprès au syndic pour qu’il fasse travailler une de ses filiales. En plus, il est tenu d’indiquer la nature des liens entre la société et lui-même qui peuvent être d’ordre capitalistique ou juridique.
Il ne s’agit donc pas d’indiquer dans la résolution que le syndic a des liens avec le tiers ou la société proposée mais de préciser leur teneur.
Plus encore, cet article prévoit que la méconnaissance de cette obligation par le syndic entraine une inopposabilité du contrat à l’égard du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, le contrat reste valide mais devra être supporté par le syndic.
II. Une pratique abusive des syndics a éradiqué
Compte tenu des sanctions lourdes, les syndics essaient de jouer de supercheries.
La technique est simple : elle consiste à prévoir dans la même résolution le principe de la souscription du contrat et le prestataire qui est la filiale du syndic.
Par ce biais, le syndicat des copropriétaires se retrouve contraint de voter « le bloc », au risque de ne pas pouvoir bénéficier du service.
C’est par exemple le cas en matière de souscription du contrat d’assurance obligatoire.
Bien évidemment, cette résolution gigogne est illégale !
Pour éviter ce type de pratique, lors de l’élaboration de l’ordre du jour le conseil syndical ne devra pas accepter une résolution qui autorise une filiale du syndic à intervenir.
Si ce dernier outrepasse la demande ou s’il n’y a pas de consensus au sein du conseil syndical, il faudra alors imposer que soient inscrites à l’ordre du jour deux questions distinctes ; l’une pour valider la souscription du contrat et l’autre pour entériner le fait de faire travailler la filiale du syndic.
Cela permettra de ne pas conditionner la souscription du contrat à la validation de faire travailler une filiale du syndic.
Il reviendra au conseil syndical d’expliquer pourquoi il n’est jamais dans l’intérêt de la copropriété de faire appel à une filiale du syndic, ou encore de démontrer que la résolution ne précise pas de manière suffisamment claire la nature des liens.