Un des moments essentiels de la copropriété est sans aucun doute celui de l’assemblée générale.
C’est au cours de cette réunion que les grandes décisions de la copropriété sont votées, telles que la réalisation des travaux, les contrats des syndics, les budgets, les questions sécuritaires et sanitaires…
Ces sujets demandent souvent des débats qui parfois imposent des interventions extérieures (architectes, avocats…) afin d’éclairer les copropriétaires sur les décisions finales qu’ils devront prendre.
Néanmoins, dans un intérêt purement mathématique, les pouvoirs publics ont intégré dans la loi du 10 juillet 1965 une nouvelle modalité de participation qui s’avère incompatible avec le principe même d’une assemblée générale.
En effet, pour répondre à l’absentéisme des copropriétaires aux assemblées générales, les pouvoirs publics ont instauré le vote par correspondance qui permet aux copropriétaires de prendre part aux décisions sans se rendre à l’assemblée générale.
Le principe est qu’ils remplissent un formulaire de vote qu’ils envoient au syndic afin que ce dernier les comptabilise avant même la tenue de l’assemble générale.
Voyons en quoi ce dispositif est un véritable danger pour la démocratie des assemblées générales.
I. Un vote sans débat
L’assemblée générale n’est pas une chambre d’enregistrement dans laquelle sont simplement enregistrées les voix des votants.
Il s’agit avant tout d’une réunion où les copropriétaires échangent sur les questions et résolutions portées à l’ordre du jour.
Ces débats, qui peuvent être vifs et même houleux, conduisent au final à faire évoluer le projet de résolution soumis à l’ordre du jour afin de trouver un compromis acceptable pour la majorité des copropriétaires.
C’est ainsi que se votent fréquemment les travaux avec la présentation d’un projet initial qui évolue au cours de l’assemblée générale que ce soit sur son objet, son coût.
C’est également à travers les échanges que l’on sélectionne l’entreprise qui sera en charge de réaliser les travaux, sachant que bien souvent ce n’est pas la proposition la moins coûteuse qui est la mieux-disante.
Le vote par correspondance interdit tous échanges préalables impliquant que les copropriétaires doivent prendre position sans comprendre les enjeux, les différentes alternatives possibles.
Face à cette situation, ils seront plus enclins à voter « contre » aux résolutions qui peuvent leur sembler inutiles ou superflues surtout s’il est question d’engager des dépenses.
Ainsi, l’introduction du vote par correspondance entraine une double peine ; non seulement il tue la démocratie de l’assemblée générale, mais en plus, il va provoquer des votes de principe « contre » impliquant un effet inverse à celui recherché par les pouvoirs publics.
II. Un vote par correspondance qui entrainera des abus
Le corolaire de l’absence de débat dû au principe du vote par correspondance est que la rédaction de la résolution et les offres proposées dans l’ordre du jour doivent être suffisamment « sexy » pour obtenir un vote favorable.
Ainsi, il est fort probable que pour augmenter leur chance d’être élu, les syndics vont présenter des honoraires de base extrêmement concurrentiels afin que les copropriétaires qui votent par correspondance optent pour leur contrat.
Le risque est qu’après leur élection, il multipliera les facturations illégales et autres agissements abusifs pour rattraper sa politique de « dumping » des honoraires de base.
De même, les sociétés sollicitées pour des travaux, proposeront des tarifs de prestations concurrentiels au détriment de la qualité de service ou des matériaux utilisés.
Au final, c’est la copropriété qui se retrouvera en difficulté avec des syndics de moins en moins performants et des prestations de service lacunaires.
Le vote par correspondance est certes une évolution législative, mais qui n’est pour autant pas une progression pour les copropriétés.